受累房地产全球第一大私募基金爆雷！黑石遭遇挤兑紧急限制赎回，雷曼时刻再现？

本报（chinatimes.net.cn）记者陈锋 见习记者 张玫 北京报道

据外媒报道，黑石(BX.N)近日限制了 690 亿美元房地产投资信托基金的提款。此前，黑石旗下房地产投资基金BRIET（Blackstone Real Estate Income Trust）收到巨额赎回请求，赎回请求高达18亿美元，约占其资产净值的2.7%，同时11月、12月收到的赎回请求已经超过季度限额。据悉，该基金规模高达1250亿美元。

由于投资者的赎回请求暴增，黑石开始限制BRIET基金的提款。黑石基金近日发给投资者的通知显示，该基金允许投资者在11月赎回13亿美元，仅占其收到的赎回请求的43%；12月黑石只允许投资者赎回该基金净资产的0.3%。

业内专家对《华夏时报》记者表示，此次黑石基金的房地产投资信托基金遭到投资者大量赎回，有几方面原因：一是年内美联储急剧加息，引发美国房地产交易的快速放缓和房价持续下跌，在这样的背景下，公开交易的道琼斯美国精选房地产信托基金总回报指数（Dow Jones U.S. Select REIT Total Return Index）今年以来回跌幅度高达22.19%，而黑石旗下的REIT产品收益率披露为9.3%，引发了投资者对于其产品实际价值的质疑；另一方面，可能是由于亚洲市场震荡，导致部分客户需要赎回产品以获取流动性，从而导致了赎回超过其产品预定限额。

巨额赎回原因为何？

黑石是全球最大另类资产管理公司，所谓另类投资，主要指投资于传统的股票、债券和现金之外的金融和实物资产，例如基建、房地产及私募股权。

济安金信基金评价中心研究员张碧璇告诉《华夏时报》记者，在海外，另类投资能够作为投资标的的房地产范围非常广泛，包括住宅、商业物业、商场、铺位、写字楼、工业物业、酒店等等，其收益一般来源于运营期间的租金收入和管理费用，因此相较于股票、债券等金融工具，房地产投资的收益相对更加稳定，且在对抗通货膨胀方面具有优势。但相应的，房地产的投资收益也与项目的运营情况息息相关，房地产投资本身周期较长、流动性相对较差，经济景气度下降以及宏观经济政策的变化，都有可能造成底层房地产收益的变化从而影响投资收益。

随着美联储加息和美国经济放缓，美国房地产市场走势低迷。截至12月2日，道琼斯美国精选REIT总回报指数(DWRTFT)大跌19.19%，而黑石REIT产品的年初至今净回报率为9.3%，这与整体市场表现截然相反，导致投资者对其估值方法产生了怀疑，并导致投资者快速获利了结。

不过，路透社指出，由于投资者担心随着利率飙升调整估值缓慢，黑石赎回请求达到了预设限额，这也透露着，此次挤兑潮或因美联储激进加息导致的利率飙升。

据悉，美联储今年已将政策利率上调375个基点至3.75%至4.00%区间，这是1980年代以来抗击通胀的最快加息周期。同时，美国10年期国债收益率出现自2020年以来的最大单月跌幅。

摩根士丹利的 Michael Cyprys在一份研究报告中表示对赎回请求的限制等可能会在短期内刺激更多赎回。不过，强劲的业绩记录、有利的市场基本面以及改善宏观背景的空间应有助于缓解潜在的资金外流压力。

济安金信基金评价中心主任王铁牛对《华夏时报》记者表示，房地产作为底层资产最大的特点是，房地产资产走势受货币政策影响比较大， 特别是房地产贷款利率的走势，对于房地产价格影响较大。

同时，房地产投资相对其他类的资产， 还具有投资资金规模较大、杠杆比例较高、流动性相对较弱的特点。

5000亿美元规模的资产管理公司 Principal Global Investors 的首席策略师 Seema Shah 在谈到未来的潜在陷阱时表示：“我们必须小心利率大幅上升，某些资产类别将受到影响。”

美房价暴跌

美国按揭贷款数据提供商Black Knight Data & Analytics总裁Ben Graboske 不久前表示，在今年第二季度达到顶峰之后，房地产在2022年第三季度出现了创纪录的收缩水平。

据Black Knight报告，从房价中值数据看，7月份美国房价中值环比下跌105%，创下了自雷曼兄弟破产以来最大的单月跌幅。8月环比下跌0.98%，9月份房价中值下跌 0.52%，延续了下跌趋势。

此外，美国的成屋销售数量不断下滑。根据美国房地产经纪人协会（NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS）的数据，10月份成屋销售连续第9个月下滑。10月份销售额较9月份下降 5.9%，较一年前下降28.4%。

价格方面，根据NAR的数据，美国2022年6 月的购房价格比2019年6月高出约 80%。但自2022年6月这一房价制高点起，美国房价便已开始出现较明显的下跌。截至10月，美国成屋销售价格中位数从41.38万美元快速下跌至35.57万美元。

NAR首席经济学家 Lawrence Yun 11月11日在表示，2022 年抵押贷款利率以前所未有的速度攀升（从1月份的3%升至当日的7%左右）的推动下，房地产市场的低迷对国家的整体经济表现产生了巨大影响。

王铁牛对本报记者表示，本轮美国房地产市场的大跌原因是，进入2022年后在通胀压力下，美联储多次加息，美国房地产的走势也随之下跌。同时市场预期，美国房地产价格还有一定下行空间，这是美国房地产相关资产遭遇挤兑的主要原因。

编辑：严晖 主编：夏申茶