发行基础设施公募reits 公募reits发行主体条件

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来源：中国证券报

中国证监会日前发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》，标志着基础设施证券投资基金公募工作正式开始。公募REITs采用封闭式运作，通过认购资产支持证券持有基础设施项目公司100%股权，交易结构相对复杂。良好的基金治理机制对于房地产投资信托基金的顺利运作和成功试点至关重要。

公开发行房地产投资信托基金

与上市公司治理机制的异同

公募REITs和上市公司治理机制是解决委托代理关系的制度安排。在设计上，公募REITs应参照上市公司治理进行适当安排。

从法律依据上看，公募REITs是契约型基金，其法律依据主要是《证券法》和《证券投资基金法》，其运作直接基于基金合同。上市公司的法律依据主要是公司法，运作的直接依据是公司章程。

从治理结构的构成和治理责任的划分来看，公募REITs的基础是信托关系，其治理结构是基金份额持有人是委托人，基金管理人和基金托管人是受托人，基金持有人和基金托管人均有权对基金管理人进行监督，基金份额持有人大会是基金权力机构。公募REITs基金的股东大会有权对重大项目的收购或出售、重大关联交易、更换外部管理机构等事项进行事前决策。

上市公司是依据《公司法》设立的独立法人，其治理结构主要包括股东会、董事会、监事会和管理层，股东会是公司的最高权力机构。董事会行使的主要职权包括：召集股东大会，决定重大计划，制定重大方案，决定公司组织机构的设立，聘任管理层，制定基本制度。

合同基金份额持有人大会的权力明显小于股东大会和上市公司董事会。这是因为基金成立的基础是投资者对基金管理人和基金托管人的信任，投资者不必大规模参与基金的投资管理活动。公募REITs基金的股东大会增加了多项事前决策权，并拥有上市公司股东大会和董事会的部分权力，有利于保护基金份额持有人的利益。

从财产托管机制来看，公募REITs与上市公司有显著区别。上市公司财产托管主要由公司自己负责，财产托管和投资运营整合到上市公司；公募REITs有基金托管人，除了行使基金财产托管、基金管理人监管等职权外，还增加了权属证书托管、资金账户和现金流监管、项目公司保险和贷款监管等多项职能。

从信息披露要求来看，公募REITs的信息披露要求与上市公司类似。

综上所述，公募REITs的治理机制既有契约型基金的特征，又有上市公司的一些治理机制安排，大大提高了对基金份额持有人利益的保护程度。

基金持有人大会是公募REITs的权力机构，主要有四个特点：重大事项的提前决策权、分层表决机制、回避表决机制、投资者参与度较高等。

外部机构的聘用、监督和管理

保护投资者利益，公募REITs可以在很多环节引入外部专业机构，借助专业机构的力量提升基础设施项目投资和运营管理的专业性。

在项目准入环节，发挥专业机构作用，严把工程质量关。为了严格控制质量

为巩固公募REITs基础资产的运营管理责任，《公募REITs指引》明确规定基金管理人是项目运营管理责任主体。同时，为提高项目运营管理的专业性，允许基金管理人将购买项目保险、制定和实施运营策略、签订协议、办理租赁管理、日常运营服务、项目维护和改造等六项职责委托给外部管理机构。基金管理人仍承担其他重要的经营管理事项。

基金管理人在决定聘请外部管理机构前，应当对外部管理机构进行充分的尽职调查，确保其具备专业管理能力。聘任确定后，基金管理人与外部管理机构应签订基础设施项目运营管理服务协议，明确双方的合作事项。基金管理人应当至少每年对外部管理机构进行一次绩效评估，至少每半年检查一次项目运作和管理的相关文件。

《公募REITs指引》明确规定了公募REITs基金管理人解聘外部管理人需要在基金合同中约定的法定情形。在其他情况下，基金管理人经基金份额持有人大会表决后，可以更换外部管理机构。