孙宏斌看到希望曙光？融创160亿境内债展期成功，深圳冰雪文旅城股权转让落定

本文来源：时代周报 作者：赵佳琪

短短两天时间，融创中国（01918.HK）（以下简称：“融创”）的自救行动不断迎来新进展。

2023年1月4日，融创房地产集团有限公司发布公告称，总计160亿元的境内债券整体展期方案获债券持有人会议表决通过。展期方案通过后，将有效缓解融创未来3至4年的流动性压力，进一步改善整体财务状况，为公司恢复生产经营、回归健康发展轨道创造有利条件。

据悉，此次境内债券整体展期，共涉及10笔存续的公司债券及供应链ABS，加权平均展期期限3.51年。

同时，融创还以广州文旅城、重庆江北嘴A-ONE、温州翡翠海岸城等多处资产作为展期偿付保障，设计了现金支付+小额兑付的机制。

值得一提的是，就在前一天，融创的项目盘活亦有了新进展，其与珠海华发在深圳文旅城项目上进行了股权转让，以此换取了现金流，缓解资金压力。

“融创在头部房企里属于负债压力较大的房企，也是2022年融资面临较大困难的房企。这类房企可以顺利实现债务展期和在项目层面进行股权合作，预示着头部房企出险概率大大下降，行业稳定性进一步得到强化。”58安居客房产研究院分院院长张波向时代周报记者表示。

2022年5月，随着融创官宣一笔债务出现实质性违约，继联想、顺驰后，孙宏斌遭遇了自己人生历程中的第三次危机。

“在过去一年多的时间里，融创面临了成立以来前所未有的挑战和经营压力。”融创董事会主席孙宏斌在2021年年报的主席致辞中表示。

为了自救，在经历危机后的7个多月时间里，孙宏斌积极奔走，为融创的自救争取到了更多时间。

纵观融创的自救行动，基本可以概括为两方面——项目盘活和债务展期。项目盘活为融创带来了现金流，而积极的项目盘活又为融创债务成功展期带来了坚实的基础。

图片来源：时代周报记者拍摄

项目盘活

融创最新盘活的项目为深圳冰雪文旅城。

2020年11月23日，在深圳土地房产交易大厦，由融创和珠海华发共同成立的深圳融华置地投资有限公司（以下简称：“融华置地”），以127.1亿元竞得了一宗土地。

4个月后，这宗土地开始动工，该项目便是融创华发·深圳冰雪文旅城。彼时，该项目被融创赋予了极其重要的意义——首次通过公开市场进入深圳市场。

据悉，融创华发·深圳冰雪文旅城位于深圳前海合作区，总建面约为131万平米，计划建成集世界最大室内雪世界、冰雪主题酒店、冰雪主题商街等设施于一体的文旅项目，预估每年吸引成熟客流约125万人次。

不过，由于融创遭遇流动性压力，2022年5月，市场上有消息传出，融创即将转让该项目股权。时隔大半年，在2023年开年的第3天，该项目的最终归属终于尘埃落定。

1月3日，融创发布公告，在附有回购权的前提下，将融华置地51%的股权与债权转让给珠海华发，总金额约为35.8亿元。同时，融创保留了51%股权的回购权。

不过，虽然股权已经转让，但融创在该项目并没有完全退出。公告显示，本次股转后，融创和珠海华发还将设立合资公司，共同负责项目后续的开发建设及销售，冰雪项目及酒店项目的运营管理服务。

融创方面称，未来3年内，融创将项目股权转让给华发，能够降低整体负债规模、减少资金压力。

时代周报记者从某知情人士处了解到，该项目由深圳市政府多方牵线，对解决项目目前的困难展开磋商谈判。“冰雪文旅城项目2021、2022连续两年入选深圳市发改委重大项目。”上述知情人士向时代周报记者表示，所以深圳市政府介入顺理成章。

事实上，在深圳文旅城项目之前，融创就已经盘活了多个项目。值得注意的是，就目前来看，盘活模式基本相同——国资或AMC机构与融创进行股权合作，融创在后续依旧进行操盘，同时，融创保留回购股权的可能性。

如首个被盘活的项目——位于上海外滩金融聚集带核心腹地的董家渡项目。2022年11月28日，中国华融、浦发银行、中信信托与融创中国就上海董家渡项目融资合作完成股转交易。

据悉，该合作的股权转让是华融资产与融创董家渡项目的股权融资合作，股权设计为信托收益权方式，由华融联合银团、信托机构对项目进行大规模融资，融创会在未来融资偿还后回购股权。同时，在中信信托+华融入局后，融创仍然还是操盘方，华融行使监管职能，董家渡项目仍将保留使用融创品牌，据悉，该项目未售部分对应货值超过500亿元。

目前，这一项目也有了新进展，2023年1月4日，融创官微显示，中国华融、以浦发银行牵头的6家银行组成的银团、中信信托携手对该项目注资，合作总规模超120亿元，首笔资金已于近日完成投放。

除董家渡项目外，东方资产与融创中国就武汉桃花源项目达成融资合作；陕西金资与融创就咸阳森屿城项目的融资合作已完成。

“从保留回购股权可以看出，融创对于已经已盘活项目十分看好，项目盘活是暂时性的，只是为了解决融创当前的流动性问题。”上述知情人士告诉时代周报记者。

同时，该知情人士向时代周报记者透露，除了文旅城外，融创还有其他的项目合作正在陆续谈判和推进中。

160亿境内债重组成功

而项目盘活成功，显然让债权持有人看到了希望。

在董家渡项目盘活消息传出的10天前，市场就有消息称，融创提出了初版境内债重组方案。

彼时，融创向债权人提供了两种债务展期方案。对于此前已经展期的债务，将再度展期3.75年至2026年9月。针对目前未展期的债务，将展期4.5年至2027年。

2022年12月初，市场又流传出了融创的第二版境内债重组方案。相较于初版方案，第二版的方案缩短了展期时间，已展期和未展期债券的展期时间分别降至3年和4年，同时对所有债权人先行支付3%本金，并于2023年分两笔支付。

“缩短展期时间是考虑到债权人利益，基于融创的实际经营情况和未来发展，经过和债权人的沟通拟定的。”上述知情人士向时代周报记者透露。

1月4日，几经调整，融创的境内债重组方案终于尘埃落定，成为继富力地产、龙光集团之后第三家成功重组境内债的房企。

对此，IPG中国首席经济学家柏文喜向时代周报记者表示，融创境内债券整体展期成功，以及对项目层面的成功盘活，再叠加政策面的改善和行业回暖，可以增强境外债权人的信心，有利于境外债重组的推进。

融创于2022年12月9日发布的最新的债务重组公告显示，截止2022年6月30日，其境外有息负债本金额约为110亿美元。

而具体的重组框架为：将30亿至40亿美元的现有债务及若干股东借款，转换为普通股或股权挂钩工具；剩余现有债务，兑换为新的以美元计价公开票据，期限为自重组生效之日起的2至8年；提供部分资产处置净收益，作为偿还新票据的额外资金来源。

据中国企业家杂志报援引知情人称，融创境外债展期方案及相关协议，预期将于2023年春节前后完成。

在不少业内人士看来，融创的自救之所以能取得阶段性成果，是因为去年11月开始频繁出台了针对房地产市场的融资政策，融资环境好所好转。

去年11月，金融监管部门密集出台针对房地产行业的支持政策，央行、银保监会出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(“金融16条”)；证监会出台的信贷、债券、股权政策“三箭齐发”；12月，中央经济工作会议指出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，进一步稳定了市场预期。

而融创未来将走向何方？张波向时代周报记者表示，从董家渡项目开始的成功融资来看，未来融创预计进一步获得资金支持的概率不断加大，后续预计还会保持一定的资产转让节奏，进一步改善资产负债表状况，这也会更有利于自身融资，而有了稳定的现金流，则会更好保障企业保交楼及正常开发运营。

而柏文喜分析称，目前虽然出险房企的政策环境已经实现了根本性好转，资金面也有转好趋势，但在市场回暖和销售复苏之前，还说不上已经转危为安。

“未来还需要注意企业现金流与流动性这一核心问题，并将企业运营的核心转为企业现金流的改善与流动性优化，如此一来，才能真正降低企业运营风险和促进企业经营模式的加快转型。”柏文喜表示。