潘石屹夫妻辞职，美国买给儿子的百亿房产，涨飞天了

潘石屹辞去了SOHO中国董事会主席的职务；他的夫人张欣·潘也辞去公司CEO和行政总裁的职务。

用时下流行的讲法，这叫“毕业”。但显然，人家这“毕业”，比起打工人可是要风光多了。

他上一次出现在公众场合，还是在3月10日以线上形式出席了SOHO中国的优质房源推介会。而在昨天的SOHO中国人事任免公告里，则只出现了名字。

不过短短几行字，却在某种程度上宣告了一个时代的结束，也引发了人们的无限猜想：鬼精鬼精的潘石屹夫妇，又在盘算啥？

先关注一下猫公子，接着说~

退了，但又没完全退

一年前差不多也是这个时候，2021年9月12日凌晨，在纽约法拉盛草地公园举办的美网公开赛女单决赛正在进行。

转播的镜头在某个时间段停留了两秒。画面里不是别人，正是我们熟悉的潘石屹和他的夫人张欣·潘。

虽然9月的纽约太阳还是很毒，但在几个小时的比赛结束后，老潘就可以回到他花2600万美元优惠价买下，且紧邻纽约中央公园和大都会博物馆的联排别墅里。

谷歌地图的导航说，那里距离法拉盛的美网赛场，满打满算车程不会超过1小时。

不过老潘本人似乎对这个别墅所在的纽约上东区颇有微词。

他在考察纽约房地产的时候说，在纽约比较酷的人和年轻人看來，这是老人区，是沒有活力的。如果你收到一个Party的邀请，地点是上东区，你就一定要西服革履，最好打上领结。

而在这场比赛的两天前，SOHO中国跟黑石那宗142亿元港币的“世纪交易”，刚刚官宣告吹，但在观赛现场，潘石屹的脸上好像并没有因为这件事而愁云密布。不过，这也算在公众视线里消失许久的潘石屹夫妇为数不多的几次露面。

至于这次的卸任公告，自然也是只见其名不见其人。

接替他们俩担任执行董事和联席CEO的是徐晋和钱霆。

虽然名字看上去很陌生，但这两位接班的高管中，徐晋之前是SOHO的副总裁，之前负责资产和物业管理，是在SOHO中国任职超过20年的“资深打工人”。

钱霆进入SOHO中国的时间和徐晋是前后脚，之前的职位是公司的租售市场总监和副总裁。

懂行的朋友可能就会问了，说地产圈不是有很多二代嘛，为啥老潘不让他的儿子潘瑞接班？不过众所周知的是，这位公子哥在去年3月15日发了一条微博之后，就被海淀区的警察开展了追逃。所以有了这层“光荣历史”，如果潘公子想回国继位，可能得先去“喝茶”。

不过呢，老潘早就帮他儿子把退路想好了。比如从2011年开始，老潘通过家族信托不断加仓海外房地产。

他先是斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼，后又花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权。而后还出资7亿美元，联合了巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。

而在纽约房价暴涨的如今，无论是这些投资物业，还是老潘的自住房产，统统涨上了天。潘公子在美国的吃穿用度，也算是解决了。

而且这些项目的共同特点是，它们都在曼哈顿岛上，离老潘买的联排别墅距离非常近，基本上开车不会超过半个小时。老潘父子俩要是想给他们买的项目来个联合大查房，也就一天的事儿。

还有，虽然卸下了CEO和董事会主席的头衔，但潘石屹夫妇并未离开董事会。他们提名了委员会主席和ESG委员会主席的职务，以专注于支持艺术和慈善事业。同时，他们还会继续担任SOHO中国的执行董事。

这里一个名字需要注意，独立非执行董事黄晶生。这次他被任命为SOHO中国的董事会非执行主席、提名委员会主席和ESG委员会主席，他是美国通用无线公司的创办人之一，时任市场部副总裁。

ESG可能大家有些陌生，它翻译过来叫作环境、社会和公司治理。最近，国家相关政策也在推动企业成立相应的部门，以披露公司运行过程中履行的社会与环境责任。

而这个部门在SOHO中国成立的时间，是2021年的11月22日。SOHO中国初始的ESG委员会由三名成员组成，潘石屹和张欣·潘，和那位独立非执行董事——黄晶生。现在，黄董事同样提名了委员会主席和ESG委员会主席，从头衔上讲，他将和潘石屹夫妇并驾齐驱。

一位在头部房企担任高管的朋友说，别看这个ESG主席那个委员会主席名头唬人，其实真正有实权的还是董事会主席和CEO。至于ESG，虽然目前国家重视，企业层面也在推，但落到具体执行层面，还是取决于企业的重视程度。重视，那就是负责监督企业和转型的战略部门，不重视，很大程度上跟修几座牌坊没什么区别。

再说了，查查SOHO中国港股的股权结构就可以知道，数次“卖卖卖”未遂的 SOHO中国，截止到最新的中报披露，潘石屹夫妇还是掌握着SOHO中国63%的股权。再普及一个热知识——除了一些左手倒右手的资本运作，这个权益占比：

已经快10年没怎么大变过了。

这就意味着，就算台前的董事会主席和CEO换成了其他人，但在公司的重大决策层面，潘石屹夫妇还是那个拍板的，即便名头换成了搞艺术搞慈善的ESG主席，还是可以施加与六成股权相称的影响力。

不过，对于这几年“润学挂帅”的SOHO中国来说，ESG这块牌坊相当有用。因为SOHO中国的业务跟资产大部分都在中国，多搞搞环境治理和艺术慈善，那在社会舆论层面是大大的加分，监管层也会因为潘石屹夫妇的卸任，降低一些对SOHO中国的关注度，这对公司的经营环境而言是有好处的。

所以在9月7号的港股收盘，一向稳中带跌的SOHO中国拉出来一根11cm的大阳线，涨幅11.03%，这就是市场对于潘石屹夫妇“台前时代”的落幕，最积极的反应。

要卖，但又没完全卖

而在潘石屹夫妇站在SOHO中国台前的最后六年里，这家公司所有的行动可以归结为两个字，“卖”和“润”。

说卖，是因为SOHO中国从卖物业转型成收租金的地产商之后，六年的时间里处置资产的力度相当大，随着一个又一个地标级的项目出手，370多亿的资金流进了SOHO中国的账上。如果对比公司在资本市场上的估值就可以知道，这已经远远超过SOHO中国的市值。

不过很有意思的一点是，财报业绩上，这家收租的地产商现金流和净利润在大多数时间里都比较好看。比如2018年的净利润接近20亿，跟彼时千亿规模的房企中南建设的净利润差不多，但在当时的股价上却只有中南建设的一半。

有基金公司的朋友说，同一个资产，你放在股票交易市场上可能并不值钱，但通过大宗交易，可以把中间的价值给找补回来。

当然，发现这个秘密的不只这位朋友，还有全世界最大的私募基金之一——黑石公司。所以在去年年中的时候，他们发出了价值236亿元港币的收购邀请，这比之前SOHO中国自己的估值少了快四分之一。

如果潘石屹夫妇接受了这张请柬，那么等待他们的将是142亿港币进账，和像空中360°转体那般优雅的离场。在这件事情上，潘石屹可能算过一次经济账，但是另外一笔账他显然没有算到。

不过这也没关系，老潘没算到的，市场监管总局帮他算了。

2021年8月6号，SOHO中国再次公告，国家市场监管总局已对要约方（黑石）根据《中国反垄断法》提交的申报正式立案调查。再过一个月，先决条件的进展不足致使SOHO中国官宣——这笔236亿的“世纪交易”正式流产。

要走，但也没完全走

我们在开头也提过，这笔交易的失败，也并没有影响人在美国的老潘看网球比赛的好心情。同时也有充分的理由相信，老潘应该是动过“润”的念头的。

比如在几年前，有人问过张欣，说她有华尔街和高盛的经验，为什么决定回到中国，当时还是中国人的张欣说：“在高盛工作了几年，但我的心依旧是中国的。”几年后，张欣拿到了美国国籍，潘张欣变成了张欣·潘。

持有中国护照的潘石屹想要真正润到美国其实难度也不大——物理上人已经在了，程序上也只是签个文件宣个誓的事儿。唯一的问题在于他和留在中国的公司、资产还有钱的中间：

太平洋上加了盖儿。

所以黑石的收购要约历经监管总局的调查最终流产，而随着疫情的加重，SOHO中国的业务与资产，也出现了缩水的风险。

如果从利润方面来看，今年上半年SOHO中国录得毛利约7.42亿元，同比增长了约13%，净利润约为2亿元，同比增长约63%，看起来似乎是个不错的数据。同时从债务水平上看，跟其他前期高周转后期高负债的千亿房企们相比，SOHO中国的净资产负债率只有44%，水平非常低。

但是不要忘了，这是一家收房租的地产公司。所以现金流水平才是反映公司业绩状况的标尺。从2018年中报到2021年报连续数个报告期，SOHO中国的经营性现金流净额虽然不高，一般在0-5亿港元左右徘徊，但一直为正。这代表物业出租的租金是能够支撑公司正常运转的。

但这项指标在4年之后首次告负，为-3.34亿。至于原因当然是众所周知的，现在SOHO中国用来收取资金的物业主要集中在北京和上海。上海上半年停摆了60天，北京从5月开始停摆了一个月，中国最大的两个城市按下了暂停，对潘老板的生意的影响肉眼可见。

潘石屹在7月14号转发过自家SOHO中国微博的一条视频，上面也说因为疫情，连国贸这种CBD都可以空无一人。有租赁部的员工说，他居家办公的时候收到了客户的信息，客户说本来准备签约，但集团因为疫情原因最终放弃了，类似的例子在SOHO中国的租赁部这里，已经不是什么新鲜事儿。

老潘的反应快了接近两个月。他在三月份的时候再次开启了大甩卖模式，待售资产包括银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场、SOHO中山广场等9个项目的合计3.2万平米的优质物业。

老潘在视频连线里说，这些项目不要998，全款统统七折，在后来转发卖房消息的微博里，他的千言万语汇成四个字：

欢迎购买！

半年过去，除了SOHO北京公馆售罄，其他8个地方的项目还没有卖完。而这仅仅是SOHO中国出清国内资产的第一步。

除了七折卖房，SOHO中国在黑石收购失败后，还曾经两次被北京税务局和上海市场监督管理局分别开过7亿和400多万的罚单，理由是漏税和多收电费。所以，虽然SOHO相比其他房企低调得多，但每次出事儿都“恰到好处”地踩到监管部门绷紧的那根弦上。

这次，已经功成名就，肉身出国的老潘放下SOHO中国一把手的身份，专心搞艺术与慈善，也不失为一种“妥协”。

不过，这对潘石屹夫妇来说也未必不是一件好事。还记得在纽约考察房地产时，潘石屹跟张欣在四季餐厅吃完饭，他们看到了走廊中挂着巨大的油画，上面有七八个很具象的人，老潘认出这是毕加索的作品。张欣说，这一定是他早期的画作，因为到了毕加 索创作的成熟期，就不这样具象了：

因为毕加索寻找到了自己，可以随心所欲地去创作了。

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