苏宁环球拟募资28亿元，张近东胞兄能否度过寒冬？

2023-01-04 08:25:18

能否成功补血？

作者 | 缪凌云

编辑丨高岩

来源 | 野马财经

与弟弟张近东相比，作为哥哥的张桂平要低调许多，甚至很多人并没有听说过这个名字。

实际上，张桂平不仅仅是“苏宁”品牌最初的创始人，而且其掌舵的苏宁环球早在2005年便成功登陆资本市场，在2015年一度位列“2015中国民营企业500强”第17位。

同样是在2015年，主业为房地产的苏宁环球早早开启了向“大文体、大金融、大医美”。可惜七年时间过去，公司转型并不顺利，相关业务占比不足一成，再加上房地产行业整体进入下行周期，苏宁环球同样面临着业绩波动、资金紧张等问题。

在张近东和他的苏宁集团已然陷入泥潭的情况下，作为大哥的张桂平，又能否力挽狂澜，带领苏宁环球度过寒冬呢？

拟募资28亿元，苏宁环球亟需补血

再融资渠道松绑后，开启定增的房地产企业再添一员。

近日，苏宁环球发布公告称，公司拟以非公开发行股票方式，募集不超过28亿元资金，其中23亿元用以投资荣锦瑞府、滨江雅园两个项目，5亿元补充流动资金。

图源：苏宁环球相关公告

公告显示，荣锦瑞府和滨江雅园项目均位于江苏省南京市，且均已获得项目土地并开工建设，部分房屋已经预售，此番投入的募集资金与“保交楼、保民生”息息相关。

与部分其他募资房地产企业投资项目面临停工、延期甚至烂尾等状况不同，据安居客信息，上述两个楼盘施工进展还算顺利。其中滨江雅园进度较快，根据当地置业顾问回答，楼盘12栋住宅中，8栋已为现房，其余准现房约在2023年5月交付；荣锦瑞府早期开始预售的9号楼与12号楼，预计2024年4月30日交付。

目前，苏宁环球也并未出现公开债务违约等事件。不过，其资金链状况并不十分乐观。

截至2022年第三季度末，苏宁环球货币资金余额为7.55亿元，其中约3.2亿元因保证金、冻结款（官司纠纷）、房管局监管等原因处于受限状态。相比之下，公司同期短期借款及一年内到期非流动负债合计达15.61亿元。

定增公告亦明确表示，公司短期偿债压力较大，此次募资的目的之一是于扩大公司资金储备，降低偿债风险。

房地产业务等待过冬

近年来，我国房地产行业发展面临诸多挑战，大部分房企业绩出现较大波动，苏宁环球也不例外。

2019年至2021年，公司房地产业务营业收入分别为36.46亿元、40.4亿元、25.93亿元；2022年上半年，同比继续下降34.99%，至9.76亿元。

实际上，在2015年，苏宁环球该业务板块营收尚高达71.33亿元，实现签约销售面积76.23万平方米，位列全国房企114位。而最近三年，克而瑞、中指研究院等第三方机构发布的房企销售面积、销售额排行TOP200中，均未出现苏宁环球身影。

除了大环境影响外，出现这一现象的另一重原因在于张桂平的主动求稳。

一方面，将业务重心始终聚焦于南京。

2015年，公司58.29%的营业收入来自于南京，2019年至2022年上半年，这一数字分别为79.39%、87.78%、65.54%、82.44%。作为经营近三十年的大本营，苏宁环球在当地构建起了完善的供应商网络、积累了较高的知名度，进而能够保持一定的运作效率，有效降低成本。

例如2015年，公司南京地区业务毛利率为58.72%，芜湖、宜兴作为另外两个营收占比超10%的地区，毛利率却只有-14.16%、-1.41%，差距明显。

另一方面，谨慎控制拿地节奏。

截至2019年末，苏宁环球剩余可开发建筑面积为230.45万平方米，2022年上半年末，则为222.78万平方米。并且，在此期间，公司仅新增了陕西省西安市西咸新区空港新城一块土地储备项目，计容建筑面积43.95万平方米。

这意味着三年半时间内，苏宁环球不仅几乎没有拿地，而且对在手土地开发进度也不算快。甚至在2021年2月8日，其不惜亏损2.68亿元，退还了安徽省芜湖市一块12.3万平方米尚未开发的商业办公用地，原因为“根据芜湖商业办公楼市场现状及未来发展预期，认为如果继续按原规划开发建设商业办公楼，建成后可能会因无法被”。

在“稳健”战略的指导下，苏宁环球牺牲了规模，保住了利润。房地产业务毛利率常年保持在60%左右，远高于行业整体约20%的水平。2022年前三季度，公司以58.89%的毛利率，位列A股房地产行业上市公司第7位。

得益于此，2019年至2022年前三季度，苏宁环球扣非净利润分别为12.92亿元、10.6亿元、6.02亿元、4.96亿元。较好的盈利能力也成为其在行业寒冬中，尚能正常运转的重要原因。

有地产企业人士分析，受疫情影响，短期房地产市场尚未回暖。不过在房地产支柱产业地位被重申、围绕供需两端利好政策不断加码并逐步显效，度过2022年的“寒冬”后，相信2023年将迎来转机，走上健康发展之路。

在定增公告中，苏宁环球同样对未来房地产市场发展表达了信心，并给出了三点理由：

其一，房地产作为我国的国民经济支柱性产业，其发展对于建材、冶金、家电、机械、金融等相关产业具有巨大的促进作用，其稳定发展对于保持我国经济平稳过渡和产业转型升级具有重大意义。

其二，我国仍处在城镇化快速发展期，城镇化动力依然较强；城镇化建设的持续推进，为房地产行业稳定发展提供了足够的需求支撑。

其三，我国大量城市已经进入城市更新的重要时期推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等老城区改造为主要内容的城市更新改造也会为房地产企业带来新的发展空间。

转型七年，成效几何？

作为苏宁环球的实控人，1951年出生，已逾古稀之年的张桂平，创业故事充满了励志色彩。19岁时，他的母亲离世，4年后，父亲也与世长辞，作为家中长子，23岁的张桂平便需要负担家中3个弟弟妹妹的学费、生活费。

直至1987年，在弟弟妹妹们陆续工作后，张桂平才从单位辞职经商，以“苏宁”品牌销售各种电器。3年后，张近东也选择了下海，兄弟俩一起打拼。值得注意的是，在苏宁环球和苏宁电器集团有限公司（下称苏宁电器）官网，正是以张桂平、张近东各自开始创业的年份作为创办时间。

图源：罐头图库

1992年，张桂平投资成立江苏苏宁建设集团有限公司，正式进入房地产领域。已经走上正轨的电器业务，则逐步由张近东全权打理。

张桂平的眼光是独到的，20世纪90年代开始，我国经济进入高速增长期，常住人口城镇化率从1995年的29.04%一路上升至2011年末的51.27%，年均增速1.39%。房地产行业的黄金年代随之到来。

2005年，苏宁环球通过重大资产重组，成功借壳吉林纸业完成上市，发展进一步加速。

正如第二部分所述，到2015年，公司地产业务迎来巅峰，此时，张桂平再一次展现了其超前的意识——地产业务求稳发展的同时，向“大文体、大健康、大金融”谋求转型。

按照设想，文体方面，苏宁环球拟布局影视、动漫、游戏等细分领域，并通过合适的方式积极参与体育资源改革以及教育资源的整合；大健康方面，重点将聚焦医美产业领域，在国内一二线城市及核心医美消费聚集城市，以并购、设立等方式获取多家知名连锁或大型单体医美医院；金融领域，则会配置具有牌照准入优势、具有客户聚集效应、具有行业壁垒的金融资产，以打造全功能金融平台。

苏宁环球同时认为，公司成熟的房地产业务，将在土地、建筑物、线下客户、现金流等环节对于上述转型方向形成支撑。

如此蓝图看起来十分美好，然而现实却是骨感的。

首先是“大文创”。2017年，苏宁环球文化创意业务营收为2.53亿元，占总营收比重达4.39%，但随后几年迅速下降。2022年上半年，营收、占比分别降至0.12亿元，1.03%。

其次是“大健康”。早在2016年，苏宁环球便发布公告称，与控股股东苏宁环球集团共同出资成立医美产业基金，规模高达50亿元。但此后数年，一直未有太大动作，相关业务亦未在年报单独示列。

直至2021年，公司将上海天大医疗美容医院（下称“天大医疗”）、无锡苏亚医疗美容医院有限公司（下称“无锡苏亚”）、唐山苏亚美联臣医疗美容医院有限公司（下称“唐山苏亚”）、石家庄苏亚美联臣医疗美容医院有限公司（下称“石家庄苏亚”）等医院同步收入囊中。

据首创证券分析，随着多起并购的完成，苏宁环球医美板块业务涉及整形、注射、皮肤等，“苏亚医美”品牌体系当前在区域市场已具备较强的竞争力和品牌美誉度，同时公司已成立跨职能部门的并购团队，未来有望通过产业基金进行产业链相关标的并购，待培育成熟后注入上市公司将显著提升公司的盈利能力。

但从体量来看，年报显示，公司当年医疗美容业务营收达1.79亿元，占总营收比重6%。