几乎所有活着的房企，都在瞄准康养

（文/张志峰 编辑/马媛媛）人口老龄化已经被公认为21世纪重大世界性社会问题之一。

据民政部预测，“十四五”期间，中国老年人口将突破3亿，从轻度迈入中度老龄化社会。

随着老龄化程度不断加深，相关机构和产业也都在利用自身优势，积极投入康养产业蓝海。

特别是房地产开发行业正处于历史的低谷，几乎所有活着的房企都在谋求多元化产业协同发展，康养就是其中之一。

亿翰股份康养产业事业部总经理张小兵在日前的“2022中国产业资源战略峰会”上总结称，中国养老产业发展已经从快速布局抢占点位的时代，逐渐向精细化运营时代发展。

而在这一阶段，房企等民营资本的参与是关键一环。

“我们在重资产的比拼上必然无法与动辄数十亿元的险资相抗衡，因此只能比拼服务，利用自身在房地产相关领域积累的优势，在精细化、标准化的服务中占据先机。”绿城康养集团副总经理杨满珠向观察者网表示。

97%老人选择居家或社区养老

国家卫生健康委员会调查数据显示，我国多数老年人选择的是居家和社区养老两种模式，并形成了“9073”的格局，即90％左右的老年人选择居家养老，7％左右的老年人依托社区支持养老，3％的老年人入住机构养老。

而居家养老往往又依托于社区养老。近年来，国家不断推动养老服务发展的重心向居家社区倾斜。

民政部养老服务司副司长李永新日前在接受媒体采访时表示，要指导推动各地在区县层面建设连锁化运营、标准化管理的示范性居家社区养老服务网络，建设乡镇（街道）区域养老服务中心和社区嵌入式养老服务机构。

截至2022年第一季度，全国社区养老服务机构和设施32万个，床位308万张，分别占到全国养老服务机构设施数和床位数的88.9%、38%。

目前，康养产业发展已经形成“国家队”+“险资队”+“其他队”三足鼎立的市场格局。

国家队是产业发展稳定器，代表政策和市场发展趋势。

险资则凭借庞大的资金规模以及自身与养老保障体系的天然契合，纷纷将养老服务并入保险主业之一，早早占据市场先机。

而“其他队”往往最能代表市场力量。

其中，作为“家”或者“社区”的建设者，房企自然成了康养体系建设的重要参与者。

“拼服务”也是一种选择

随着中国老龄化程度不断加深，康养领域的市场还在扩大，竞争也同样激烈，各个企业的布局方式差异化较为明显。

有行业人士告诉观察者网，房企最早接触康养，几乎都是作为地产主业的延伸，从完善自己产品和服务体系开始的，以增加自己的房子的竞争力。因此，楼市行情越差，房企对于康养产业的投入反而越大。

如今，房企更是由于流动性危机不断加深，不得不暂时“放弃”主业，将主要目光投向物管、康养、商管等轻资产运营领域，以期在各自擅长的领域发展新赛道。

如绿城、万科、复星等几家布局康养较早的房企，已经形成了较为完善且各具特色的产业体系。

“就目前而言，泰康、太平洋、平安等头部险资的目标客群是金字塔顶端的群体；国家队的服务内容更多是具有普惠型养老性质，主要针对占据多数的大众群体；而位于金字塔腰部的人群，才是包括房企在内的其他社会资本目标客户。”杨满珠介绍称。

从投资方式上来看，各家企业也有不同看法。

在绿城看来，在重资产的康养机构建设方面，很少有民营资本能够与动辄出资几十亿元的险资相抗衡。

因此只能比“拼服务”，利用自身在房地产相关领域积累的优势，在精细化、标准化的服务中占据先机。

“我们的目标非常明确，就是成为全国第一的轻资产康养服务运营商。”杨满珠表示，绿城也不排除去拓展部分好的公建民营项目，或者是租赁一部分好的物业来做，通常经营权限在15年至20年。

杨满珠透露，绿城康养发展到现在已有10年时间，开业项目有10家、6000多个床位。

康养体系多元化

相较于绿城，复星的优势更偏向于对于康养“生态圈”打造，利用自身地产及医疗、保险、文旅等优势为康养产业赋能。

复星康养总裁助理梁杰向观察者网举例称，如与复星医药共同建立合资公司，合力打造康复护理项目，有了专业的医疗体系，才能打造全生命周期的健康服务的生态闭环。复星康养利用核心能力及优势，去撬动整个复星的资源、政府的资源、资本市场的资源、以及全球优质合作伙伴的资源。

再如与保险业务端的复星保德信、复星联合健康险展开合作，帮助康养业务迅速扩大规模和市占，养老通过高端线下场景营建和服务保障，为保险负债端撬动提供助力，形成互相促进的正向循环。

事实上，医疗与保险恰恰也是居家养老的最大痛点。

无论是养老资源焦虑、财富焦虑、尊严失落、子女负担、孤独等心理困扰，还是健康误导、就医问诊困难、专业上门护理难寻、失智易受护工欺负等，都是长久以来康养产业发展缓慢的一道壁垒。

而作为第三支柱养老保险制度中的重要成员，占据了先天优势的险资，也是最早开拓“医养结合”模式，并付诸行动的机构。

如泰康保险，2007年就提出医养结合概念，启动养老社区业务布局，将虚拟的保险支付与实体医养服务相结合，构建大健康产业生态体系。

再如平安，凭借自身庞大的资金实力，打通与养老相关的医、食、住、行、财、康、养、乐、护、安十大场景问题，提出“一站式居家养老”。

从这一点来看，同样作为复合型企业的复星，几乎再走与险资同样的康养布局道路。

在谈及企业未来可能的业务新方向时，梁杰坦言，养老行业跟其他的行业并无二致，企业的核心都是回报。

有资深行业人士向观察者网指出，无论康养生态圈还是所谓的一站式养老，都代表着传统康养模式不断趋向产业化与多样化，养老服务模式、农村集体养老模式、月子中心模式等新型康养模式不断涌现，呈现出市场更加细分化、服务内容专业化、全家庭体验产品多样化等特征。

他预计，未来将有更多来自不同产业链条的民间资本，以自己擅长的方式参与其中，共同为改善民生贡献力量。