武汉新房市场成交不活跃“降价跑量”渐成主流

每经记者：陈利 每经编辑：陈梦妤

“现在很多项目基本都有折扣优惠，从几万到几十万元不等。”武汉市江岸区一链家门店经纪人10月20日在电话中告诉《每日经济新闻》记者，一些楼盘还推出了工抵房，折扣力度更大。

武汉楼市成交疲软。武汉市住房保障和房屋管理局发布的数据显示，9月，武汉新建商品住房网签销售7802套，网签销售面积89.49万平方米，环比减少17.18%，同比减少47.56%；在“十一”国庆假期，武汉市商品住宅共成交472套，成交面积总计约5.66万平方米，较2021年同期下滑36%。

实际上，今年以来，武汉市已陆续出台多项房地产优化调整政策，以进一步提振房地产市场信心，推动市场库存去化。房企也积极推出打折促销等优惠活动，以期通过“以价换量”，加快销售去化和回笼资金。

打折促销力度超预期

据武汉住房保障和房屋管理局数据，9月，武汉新房商品住房成交10470套，其中商品房7802套（均为网签数据），相比8月有所下降。

中指研究院监测数据显示，由于前期去化较慢，市场库存较大，截至2022年9月末，武汉去化周期始终在12个月警戒线之上。而从去化率来看，除了保利城7期接近日光、武汉城建星河2049星里城接近30%之外，其他项目去化率均不到20%，市场缺乏热度。

下跌的不仅是成交量，还有成交价。国家统计局数据显示，2022年8月，武汉新房价格环比降幅1.3%，全国排名第二，降幅远高于其他二线城市。这并非武汉房价首次下跌。《每日经济新闻》记者查询数据发现，今年2月以来，武汉房价就呈现出持续下跌态势。

特别是进入下半年，部分项目的打折促销力度超出预期。10月20日，武汉市汉阳区某百强房企项目置业顾问就在电话中向记者表示，国庆期间项目推出了特价房活动，均价由之前的18000元/平方米左右降至16000元/平方米左右，近期新的促销活动价格更低。“最便宜的能达到15200元/平方米左右，而且楼层和房源位置还比较好。”

而位于江岸区的武汉城建一项目置业顾问也告诉记者，目前项目主推建面约103、121平方米高层房源，尽管对外均价是18500元/平方米，但还有折扣。“如103平方米户型房源，折后16000元/平方米起就能拿下，打折后一些房源最大降价幅度能达到27万元。”

就算是高端豪宅、曾经的“地王”项目也逃不了市场下行趋势，加入了渠道分销的行列。

记者注意到，位于江岸区的华发外滩荟，项目主推建面约183~222平方米洋房，毛坯均价约55000元/平方米，而今年5月项目均价还是57750元/平方米。2021年6月，南山控股经过421轮竞价，以楼面价约20798元/平方米、溢价率103.28%拿下武汉东湖新技术开发区一宗地块，后引入城投和长投联合开发城投南山·领峯项目，今年6月首开，高层带装修备案价31000元/平方米，如今折后28000元/平方米。

除特价房外，工抵房也加入了促销活动。如洪山区某楼盘推出了10套工抵房，均价2万元/平方米起，比周边新房销售均价优惠了近1万元/平方米。

量价齐跌形势下，武汉新建商品住房的供应速度放缓明显。据武汉市住房保障和房屋管理局数据，2022年1~8月，武汉新建商品住房批准预售60220套，批准预售面积696.09万平方米，同比减少54.88%；截至2022年9月末，已批准预售尚未网签的商品住房181758套，面积2117.15万平方米。

行情的低迷也加重了购房者观望情绪。

“现在也不是没有客户想买房，而是很多人看不懂市场。”10月20日，一家百强房企武汉区域项目营销负责人在接受记者微信采访时表示，“我们项目基本每天都有客户到访，但成交情况不理想，整个市场情况就是如此，优惠再大、再多，但客户就是要等，不想买单。”

楼市利好政策频出

面对持续下行的市场，武汉市相关部门也频频给予政策刺激。

今年以来，武汉楼市多次松绑，包括取消了四大远城区的限购、降低了购房者的社保要求，释放了更多房票，房贷利率也降了又降，达到历史新低。

“十一”假期前后，多部门持续推出重磅楼市利好政策。如9月28日起，武汉二套房（家庭有1套或有1套未结清贷款）首付降至四成（限购区），取消144平方米豪宅相关政策限制。

10月8日起，首套个人住房公积金贷款利率3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率不低于3.575%。武汉部分银行首套商贷利率调整为3.9%，二套利率不变。 10月8日起，公积金贷款最高额度，首套（含组合贷款公积金部分）由70万元调升至90万元；二套（含组合贷款公积金部分）由50万元调升至70万元。此外，中专生在武汉就读，中专以上学历可以落户武汉。

“相比同类城市，武汉维稳措施出台时间较晚，从因城施策到因区施策，不断寻找政策宽松边际，支持居民的合理购房需求，6、7月有一定提振效果。”中指研究院华中市场分析师李国政日前在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，但在收入预期和购房意愿下降的情况下，加上疫情防控扰动，政策作用弱化，提振效果无法达到预期，持续时间也有限，8、9月市场表现不及预期。

不过，他也指出，国庆假期前后的利好集中出台叠加形成组合拳，切实降低了购房人成本，有效释放需求，国庆之后武汉市场迎来小幅反弹，活跃度明显提高。如9月武汉住房成交7802套，日均260套；进入10月，国庆假期之后，8日~19日累计成交3750套，日均成交312套，较9月增长20%，政策效应得到体现。

“后续，武汉仍会根据市场走势，用好“政策工具箱”，适时出台稳定市场的相关措施，可能发力的方向包括：房贷利率进一步降低，加快保交楼专项基金落地，加大复工交房力度，进一步优化限购措施，吸引人才留汉创业就业，二手房带押过户、交易税费减免等，千方百计保证武汉楼市及经济平稳发展。”李国政续称。

土拍市场“加推”

新房市场的不景气也传导到了武汉土拍市场。

9月27日，武汉第三批集中供地收官，41宗地块除2宗涉宅地块产生溢价外，其余均底价成交，总成交价317.08亿元。至此，武汉三轮集中供地，累计成交金额达到556.14亿元。

虽然相较于前两轮集中供地，本次土拍成交数量以及金额均有明显提升。但总体来看，武汉土拍市场同比仍然大幅下滑。以第三轮集中供地为例，据中指监测数据显示，武汉2021年第三轮集中土拍46宗地就已经揽金502.5亿元。相比去年，今年第三轮土拍成交地块数较去年减少11%，但成交金额却减少了37%。

公开信息显示，在此次土拍前，武汉多个政府部门召集多家头部房企座谈，听取企业对当前房地产市场运行、调控政策的意见和建议，并鼓励房企积极在武汉拿地。

值得注意的是，这并非武汉年内最后一次集中供地。9月21日，武汉自然资源和规划局曾发布一则《关于进一步全力做好我市集中供地有关工作的通知》称，武汉还将在今年继续安排3个批次的集中供地，以达到平稳市场，助力社会经济高质量发展目的。