市场冷暖，土拍先行

导读：谈到面向消费端的政策时，有人说“降低城市土地出售价格，促进房价适当下降”是刺激楼市复苏的必要手段。也有人认为，稳定房价才是关键，房价下降有助于降低生活和商务成本，但是要逐步消化，如果出现下降过速的情况，建议可以采取一些临时性管制措施。

（文/张志峰 编辑/马媛媛）下行中的房地产行业正受到政策层面格外优待。

最近不到一个月时间内，从金融支持16条到房地产再融资松绑，再到房地产是国民经济支柱产业的表态，房地产行业的政策环境发生了翻天覆地的变化。

作为典型的政策敏感性行业板块，四季度以来房地产板块的整体走势明显跑赢同期市场指数的表现。从10月底开始，在熊市调整环境下，房地产板块出现了单边快速上涨的行情，不少房企股票的短期涨幅超过50%。

不过，这场资本市场的狂欢却并未如期传递至土地市场。

12月19日-20日两日间，就有天津、南京、厦门、青岛等多地完成新一轮土地集中出让，结果均不及预期，国资零溢价兜底仍为主流，部分城市宅地有流拍情况。

南京第五批土拍结果，图片来源于中指

同策研究院研究总监宋红卫向观察者网分析称，土地市场是房地产销售的前导指标，由于销售情况的持续下降且无明显改善迹象，加之年底是房企现金流集中支出的时间点，拿地的意愿进一步下降并不奇怪。

溢价有偶然性，兜底仍是主流

近日土拍市场表现最好的为厦门。

12月20日，厦门第四批次土拍完成，推出的4宗涉宅用地全部成交，央企、国企仍然是拿地主力，累计出让总金额80.4亿元。

值得一提的是，此次土拍中，岛内联谊广场地块吸引了中海、金茂、华润、招商、保利、建发、联发等一众央国企参与竞拍，最终触顶后由华润置地摇号竞得，成交价13.1亿元，溢价率11.02%，成交楼面价高达43667元/平方米。

另一宗岛内五缘湾片区地块也溢价成交，最终由建发竞得，成交价21亿元，溢价率6.06%，成交楼面价47085元/平方米。其余2宗宅地分别由央企中交房地产和本土国企特工地产以底价竞得。

厦门第四批土拍结果，图片来源于中指

当地资深业内人士告诉观察者网，厦门此次土拍诚意十足，联谊广场与五缘湾地块均为岛内稀缺资源，且价格上较此前高位时做出了一些让步，因此受到资金相对充裕的央国企青睐，并不意味着土地市场回暖。

同日，青岛也完成年内第四批土拍，累计推出40宗涉宅用地，最终流拍1宗，成交39宗，累计成交额约135亿元。

拿地企业结构方面，地方国资为主力，少量地块由本土民企与地方国资成立的合资企业拿地。

在某房企人士看来，地方国资通过与民企的紧密合作，可以同时借助地方国资的资金优势和民企的操盘开发能力，达到优势互补的目的，但土地市场热度同样远未达到回暖标准。

12月19日，天津第四批集中供地的24宗地块全部成交，其中22宗地块底价，总成交金额99.8亿元。

其中，2宗低总价优质地块表现亮眼，不仅竞拍到最高限价，摇号时分别被民营企业山川融城以0.886亿元、汇川以0.532亿元竞得。

不过，这两宗低总价地块同样具有较高偶然性，相比之下，央国企底价成交仍未土拍市场“主旋律”。

如20日完成年内第五批集中出让的南京，15宗地块底价成交14宗，另有1宗流拍，成交总价49.03亿元。

本次延续了前四批次的出让规则，所有地块均未设置商品房毛坯销售均价。至此，2022年南京集中供地全部落幕，共计成交104幅宅地，成交金额1307.9亿元，土拍热度从年初开始不断递减。

楼市复苏关键，降房价还是稳房价

值得注意的是，进入四季度以来，包括保利发展、万科A、上海临港、深物业A、城建发展、滨江集团等多家上市房企发布了拿地公告。

如央企保利发展，12月10日发布《关于本公司获得房地产项目的公告》提到，通过挂牌、拍卖方式新增5个房地产项目，分别位于宁波、西安、郑州、太原和海口五个城市，上述地块除太原的地块为商住用地外，其余地块均为住宅用地。

这被行业视作房企拿地意愿有所上升，有年底“补仓”意原的信号。

有行业人士认为，之所以未能在近日的土地市场中表现出过强的拿地动作，主要是政策端及融资端的支持力度传导至行业销售与投资本身一段反应时间，被行业视作风向标的头部房企更愿意将目光放在住房需求相对较为旺盛的京沪等一线城市及强二线城市。

另一方面，中信建投证券研报显示，当前全国新房总体库存接近历史高位，达到5.2亿平方米，接近2014年末的历史高位。同时，今年以来土地市场成交同比下滑超4成，重点企业土储出现下降，市场主要矛盾仍集中在需求较为疲软。

解决两者间矛盾的关键点仍在于销售端，经历了过往“惨痛”教训的房企投资明显趋于保守，大概率将在未来销售市场回暖时才会加大力度进行土地市场投资。

宋红卫也告诉观察者网，土地市场是房地产销售的前导指标，由于销售情况的持续下降且无明显改善迹象，各地库存压力也在不断增加，二手房市场活跃度下降，购房者信心没有恢复，导致开发商拿地不积极，即使市属国企、城投托底的力度也在下降。

同时，从房地产纾困政策来看，三支箭的集中力量仍然集中在“保交楼，保交付”上，大部分房企获取的增量资金有限，都在处理债务问题以及降杠杆，在土拍市场有心无力。

他预计，从楼市周期趋势来看，全国层面销售端预计在2023年6月份触底，而新开工的周期底部在2023年9月份左右，与土拍市场基本同步，也就是说土拍市场会在明年三季度末才会有所起色。

需要指出的是，在“三支箭”与中央层面重申房地产“支柱产业”、明确表示要“充分释放住房消费潜力”的背景下，资本市场及行业人士对于楼市回暖几乎是深信不疑，所需要的不过是时间问题。

12月19日，中央财办有关负责人在解读中央经济工作会议精神和当前经济热点问题时明确强调，要充分认识到房地产行业的重要性。其中，仅土地出让收入和房地产相关税收就占地方综合财力接近一半，占城镇居民家庭资产的6成。

近段时间，包括佛山、武汉、南京、郑州在内的多座房地产热点城市，几乎是爆炸性地出台市场需求端的松绑政策。

“解除限购有利于活跃楼市成交，推动楼市运行的市场化进程，让市场因素成为楼市运行的主导力量。”华通证券分析指出，区域范围内的取消限购政策会在短期内释放一波购房需求，促进楼市的成交。

在谈到面向消费端的政策时，阳光资产首席战略官、国家统计局原局长邱晓华还建议，“降低城市土地出售价格，促进房价适当下降”是刺激楼市复苏的必要手段。

然而，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞却认为，稳定房价才是关键，房价下降有助于降低生活和商务成本，但是要逐步消化，如果出现下降过速的情况，建议可以采取一些临时性管制措施。

他强调，应争取实现“弹跳式软着陆”，顺应着陆换挡转型的发展趋势，抵消市场机遇期快速下行的惯性，防范和化解风险，欲得其中，必求其上，必须加大政策力度，力争实现弹跳式软着陆，让市场机遇期出现反转。