房地产变革：宜居的房屋，企稳的行业

本文来源：时代周报 作者：胡天祥

筑就广厦千万间，群众安居梦可圆。房子不单是老百姓遮风避雨的所在，更是满足人民美好生活需求的重要载体。

2022年9月14日，住房和城乡建设部副部长姜万荣在新闻发布会上表示，这十年，我国住房保障体系建设加快完善，为百姓安居托底。累计完成投资14.8万亿元，建设各类保障性住房和棚户区改造安置住房5900多万套，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保，1.4亿多群众喜圆安居梦。

住房和城乡建设部新闻发言人、住房改革与发展司司长王胜军指出，我国住房供应规模持续增加，商品住宅销售面积累计132.34亿平方米，是上一个十年的2.2倍。根据第七次人口普查数据，2020年，我国城镇人均住房建筑面积达到38.6平方米。

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在“房住不炒”的长期坚持下，房地产投机投资需求基本退出，房屋回归居住属性。与此同时，房地产行业规模为王、杠杆为王的非理性增长模式走到了尽头，行业逐渐回归实体经济本源。

东北证券指出，随着市场的加速出清和粗放发展模式的衰败，高信用的优质房企将获得更好的发展空间，行业竞争格局将进一步优化。

住有所居

住有所居，是基本的民生之一，牵动人心。中国房地产业协会会长冯俊曾表示，“过去，房地产业的发展解决了人民群众住房极度短缺问题。以住宅为主要产品的房地产业在发展过程中，内在根本动力是人民群众改善居住条件的迫切需要。今后，房地产业的发展是为了人民群众居住得更舒适、更幸福。”

在广州，政府持续关注和努力缓解新市民、青年群体住房问题。到“十三五”期末，共有约6万户新就业无房职工、来穗务工人员享受公租房保障。“十四五”期间，广州将新增各类住房131万套，其中商品房65万套，保障性住房66万，包含了60万套（间）保障性租赁住房。

广州市住房和城乡建设局党组书记、局长王宏伟在接受媒体采访时称，现阶段更重要的是把居住品质提高，将住房保障与人居环境提升结合起来。从有无房住，到住得安不安全，进而考虑住得舒不舒适，住得有没有尊严。“这样串联起来看，就是我们说的广州将从‘住有所居’迈向‘住有宜居’。”

中指研究院表示，近几年，实现全体人民住有所居的相关举措不断落地，住房制度改革持续推进，租赁房、共有产权房等在保障中低收入群体（新市民、青年人）的住房中发挥着越来越大的作用，以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系正在加快完善。当前在高质量发展中促进共同富裕被摆到了更加重要的位置，而实现全体人民住有所居亦是实现共同富裕的关键环节之一。

第一太平戴维斯广州住宅销售部负责人、高级经理刘晓思认为，房地产业规模大、关联度高、涉及面广，在国民经济的发展中占重要位置。房地产长效机制的建立和完善，能够稳定房价，抑制房地产市场泡沫和泡沫带来的金融风险，更加遵循市场规律，促进房地产市场的平稳运行，满足新时代人民群众的居住需求。

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行稳致远已成共识

只有推动市场良性循环，行业才能实现稳健发展。这十年，行业规模为王、杠杆为王的非理性增长模式走到了尽头，房企加速迈向高质量发展新时代。

最直接的体现是，上市房企财务数据明显改善。

据天风证券数据，2021年总体房企（A+H股103家主流上市房企）有息负债同比增速为-1.8%，较2020年下行9.9个百分点。2021年总体房企中长期有息负债占全部有息负债比重为68.9%，较2020年下滑0.7个百分点。2021年上市房企有息负债总额自2011年以来首次同比负增长，基本宣告行业高周转、高杠杆的快速扩张模式的结束。

另据诸葛找房数据研究中心监测的数据，剔除预收款后，2021年100家房企平均资产负债率为74.6%，较2020年底收窄0.4个百分点，现金短债比为1.27，较2020年增长0.02。此外，2021年房企三道红线合格率达36%，较2020年提升16个百分点。100家上市房企中，有36家房企位于绿档，较2020年增加16个，27家房企位于黄档，较2020年减少9个，17家房企位于橙档，较2020年减少9个。

缩表出清之路固然漫长，但这却是推动行业优胜劣汰的必经之路。东北证券指出，随着市场的加速出清和粗放发展模式的衰败，高信用的优质房企将获得更好的发展空间，行业竞争格局将进一步优化。

面对与房地产上半场大为不同的市场逻辑、市场形态与行业格局，传统开发商转型潮涌，行业掀起一波向“美好生活服务”转型的热潮。

碧桂园提出“做为做为社会创造幸福生活的高科技综合性企业”的战略愿景。万科则坦言自己不再是一家房地产企业，而是在技术和消费升级的背景下，以内容和服务取胜的城市配套服务商，要做“美好生活的场景师”。

中海董事局主席颜建国表示，房地产下半场，行业容错率将会下降，精准管理能力强、产品与服务口碑好的企业才能在竞争中胜出。