第三支箭威力初显，地产行业迎来拐点

（文/张志峰 编辑/马媛媛）房地产融资政策“三箭齐发”的威力，正向资本市场和土地市场传递。

11月28日下午，证监会发布股权融资方面调整优化5条措施，射出标志着支持房地产市场融资的“第三支箭”。

11月29日，A+H股超80只地产股涨超10%，上市房企迎来狂欢的同时，北京、杭州、无锡、武汉4城同时开启土地集中出让，也迎来“超预期”结局。

当日晚间，湖北房企福星股份、闽系房企世茂股份及新疆国资房企北新路桥火速发布定增融资计划，分别向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、偿还债务及补充流动资金等。

据观察者网了解，业内对此大都持两种态度，其一认为此次房地产融资政策“三箭齐发”，对于几乎停摆的楼市意义重大，在风险出清后房地产行业热度会回升，甚至恢复巅峰状态只是时间问题。

但大部分行业人士对此持观望态度，认为政策只是为“保交楼”权宜之计，利好的也只是央国企与极少数优质民企，并不能从根本上解决大多数民营房企的债务、销售等问题，即便有股价反弹、再融资等动作也无异于困兽犹斗，最好结局就是成为优质房企收并购对象。

四房企速发再融资计划

证监会新闻发言人11月28日就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时表示，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。

具体包含，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，调整完善房地产企业境外市场上市政策，进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用，积极发挥私募股权投资基金作用。

至此，信贷、债券、股权三个融资渠道的优化政策“三箭齐发”，合力推动房地产融资。

消息一出，整个地产界一片沸腾，次日A股上市房企超30只股票涨停，港股单只地产股最高涨幅超过150%。

29日晚间，福星股份、世茂股份、北新路桥三家A股上市房企即火速发布定增融资计划。

福星股份公告称，为积极响应相关政策，满足业务发展需要，进一步优化资本结构，提高盈利能力及综合竞争力，筹划向不超过35名特定投资者非公开发行股票，发行股票数量不超过发行前总股本30%，募集资金拟用于房地产项目开发。

紧随其后，世茂股份同样发布公告，筹划向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、偿还部分公开市场债务本息、以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金等。

或受此影响，11月30日开盘，福星股份与世茂股份股价再次双双一字涨停，股价报5.3元/股和3.01元/股，总市值分别为50.31亿元和112.9亿元。

相比之下，北新路桥股价则高开低走，最终报收5.25元/股，微涨1.16%，总市值66.59亿元。

此外，与这三家定增融资房企不同，厦门国资房企建发国际集团也在11月30日早间火速公告，拟折让9%配售近3%股份集资8亿港元，预计所得款项净额约为8亿港元，约80%将用作偿还借款，约20%用于公司运营。

值得一提的是，福星股份并非第一次争先“吃螃蟹”。

不久前的“第二支箭”落地后，福星股份也在11月15日紧急公布，拟向中国银行间市场交易商协会申请注册了发行额度不超过60亿元的中期票据。

彼时福星股份称，申请中期票据发行的目的是拓宽融资渠道，优化债务结构，降低融资成本，减少财务费用，提高资金使用效率。

其后，美的置业、金辉集团和龙湖拓展等多家民营房企分别在银行间市场分别公告发行总额12亿元-20亿元不等的中期票据，均由中债增进公司在“第二支箭”政策框架下提供全额担保增信。

根据市场消息，另有多家民营房企储架式注册发行正在积极筹备推进，预计未来一段时间内，这些房企增信发债将快速落地。

按此推算，“第三支箭”落地之后，预计将有更多房企正在紧急筹备各类股权融资及并购重组等动作，接下来将会迎来新一轮的爆发期。

土拍市场应声回温

值得注意的是，此次政策所影响的远不止股市，土地市场反应也尤为迅速。

就在29日当天，恰巧迎来各地土地供应爆发期，北京、杭州、武汉第四批集中供地均在当日收官，无锡则为第五批集中供地。

以北京而言，当天出让的5宗地块，3宗地触及了地价和竞现房销售面积上限，最终由摇号确定归属，创下了2021年集中供地以来7个批次平均溢价率新高，达到10.02%。

事实上，北京今年前三个批次的土地供应都“以稳为主”，少量优质地块上演争夺战，部分地块弱竞争，另有一部分地块底价成交。

四批次供应规模出现了明显缩量，相较前三个批次的17宗地、14宗地和18宗地，本轮推出的6宗地块被业内调侃为“迷你供地”，但由于意外遇到“第三支箭”，热度却是空前。

无独有偶，杭州的8宗宅地同样有3宗触顶成交（封顶溢价率不超过12%），1宗土地溢价率10.75%，整体热度回升明显。

至此，2022年前后四批集中供地，杭州共成交涉宅地块131宗，尽管土地出让金同比下降了13.5%，依然高达1913.5亿元，居于全国领先地位，且由于滨江等本土民营房企强势拿地，并无过多的国企兜底情形发生。

行业普遍认为，此次北京、杭州的土地市场突然升温，除了临时受到“第三支箭”影响之外，与两地本身基本面较好，楼市具有较强韧性，以及土地政策调整等多重因素都息息相关。

中指研究院土地事业部研究负责人张凯直言，北京、上海等个别城市由于房地产市场热度尚好，本身就是当下房企为数不多的投资选择。

另一方面，近期针对房地产的支持政策更为频繁且力度空前，金融16条从供需两端全方位发力，“第二支箭”和“第三支箭”相继落地，央行宣布年内第二次降准等，房企融资环境进一步改善，促进房企投资面恢复，资金端的利好自然会传导至拿地市场，带动企业拿地积极性提升。

相较之下，房企对于次一级城市的投资仍显谨慎，无锡和武汉此次土拍则延续了全部底价成交，且过半由地方国资兜底的“传统”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉观察者网，政策端向市场端传递本就需要时间。二三线城市自身库存过剩、需求不足等背景影响下，后续楼市发展很大程度上需要热点城市带动。

而有能力的房企优先加大对于强热点城市的土地市场投资，本身就是一个楼市预期回升的转折点。至于未来投资方向，仍需观察下一步政策调整力度、方向，以及楼市热度恢复效果。