没买车位不允许开车进小区？！

“没买车位，不允许开车进小区！物业这么干，不就是变相逼迫我们去买车位吗？”近日，南京通宇林景兰园小区多名业主拨打扬子晚报/紫牛新闻热线96096反映，从11月13日开始，也就是开发商通知卖车位的第二天，小区物业便“铁将军把门”，将没买车位的业主连人带车堵在门外。不少业主想登记租用车位，也遭到断然拒绝，被告知车位只卖不租。

投诉：没买车位，物业不允许业主开车进小区

11月16日上午，记者和林景兰园小区业主林先生取得联系。林先生告诉记者，小区延期一年交付，交付时间是去年11月28日。由于是毛坯交付，目前很多房子都在装修，不少业主想赶在春节前搬进新房。11月13日，正好是星期天，一些业主趁着休息，开车回小区看装修进度，不想陆续被小区物业工作人员拦住。“没买车位，不允许开车进小区！”听到这个消息，被堵在门外的业主们气坏了，停下车和物业工作人员理论。不一会儿， 随着大量车辆积压，小区门前的马路上，交通严重拥堵。

业主车辆被堵在小区门外

“小区有几百个车位空着，凭啥不给大家开车回家？”林先生说，很多业主和他一样现场提出了质疑，还有一部人表示可以按标准支付车位临停或者租赁的费用。可没想到的是，物业工作人员态度坚决，就不让没车位的业主开车回家。物业工作人员现场口头告知，小区空车位是开发商持有的产权车位，暂时只卖不租，开发商不给停，作为物业只能配合管理。无奈，业主们只好报警求助。后来民警到现场调解，效果也不佳。

“前一天才在业主群里通知卖车位，第二天就阻止业主开车回家，这不是营造车位紧张的气氛吗？”业主马先生告诉记者，当初来买房时，开发商介绍小区车位配比达到1.2，保障一户一个停车位不成问题。小区交付后实现人车分流，业主安全更有保障。可交付不到一年，开发商宁愿把大量停车位空着，也不给业主们停车，明显是变相逼迫大家高价买车位。周边几个小区车位售价在10万元左右，可林景兰园车位售价高达16万元，小一点的车位也要14万元。

调查：地下车库空荡荡，停放的车辆寥寥无几

11月16日中午，记者来到林景兰园小区，小区门口暂时恢复了正常通行秩序。据林先生介绍，这两天警方和当地政府一直协调解决业主们的停车问题，开发商和物业暂且答应拿出20个地上车位给业主们临停，小区业主才得以开车回家，但车位有限，一旦临停车辆多了，大家还是无处停车。

给业主临停车辆的空地

记者在该小区里看到，小区地面上没有划停车线，目前供业主临停的是一块空地，空地面积不大，只能容下20辆小型汽车停放。地下车库分为ABCD四个区域，立柱上刷着不同颜色，用来标识区别区域。当天地下车库内空荡荡的，停放的车辆寥寥无几。林先生找出了小区竣工图告诉记者，小区分为小高层和低层联排两个区域，小高层区域还有部分商业用房。图纸上标明小区车位共有584个，地面车位71个，其余均为地下车位。

小区地下车库空荡荡的

林先生说，他在竣工图纸上比对了一圈，只发现31个地面车位做了明显标注，其中小区内有20个停车位，也就是目前准许业主临停汽车的空地，小区外商业房门口有11个停车位，这些地面停车位还没有做任何标识。剩下的40个地面停车位不知所踪，咨询过物业，但是物业没有给出明确答复。还有这个小区人防设施配建不足，在2016年由浦口区人防办批准异地建设了，人防空间缩水，有没有人防车位也不得而知。“我们现在就想搞清楚小区有多少车位是依靠公共场地建设的，这部分应该归集体业主所有，我们先租用这些车位使用，至于买不买车位，还要看大家的经济能力。”林先生表示，为了方便回家停车，他多次找物业沟通，但是物业闪烁其词，不做正面答复。现在小区入住人数不多，差不多一百户，车位需求量也不算大，现有71公共车位完全能满足大家临停。

马先生表示，他为了停车位租赁一事也找过物业，得到的答复是：地下车库车位均为产权车位，近期集中销售，后期将保留30个停车位作为租赁车位供没买车位的业主使用，不过数量有限，将视情况摇号决定。

物管办：已约谈开发商，协调解决业主停车问题

记者仔细查阅了林先生提供的竣工图，竣工图显示小高层区域、低层联排别墅区域、配套商业区域作为一个整体竣工验收的，加上社区用房、物业用房，地面总建筑面积88772.03平方米。地下包含汽车库、非机动车库、地下活动室、配电用房，其中地下汽车停车位513个（含低层联排别墅40个）。竣工图还显示，每户联排别墅门前都划了停车标识，但是屋外没有划停车线。

林先生提供的小区竣工图

记者在物业办公室门口墙面上看到，开发商张贴了销售车位的公告。公告显示，小区产权车位于11月4日领取了销许，11月11日正式销售。业主可以买产权车位，也可以办理租赁登记手续，不过11月11日起，小区地下车库仅对购买产权车位和租赁车位的业主开放。租金可以按季度或者年度缴纳，每月租金加停放费共计350元。

公告显示车位可租可售

小区地面汽车停车位到底有多少，有没有人防车位，业主能不能暂先租赁这些车位？开发商张贴的公告明确可以租赁，为何物业不给登记租赁呢？记者就这些问题找到了小区物业，结果一问三不知。林景兰园小区暂时还没成立业委会，小区由前期物业南京林景物业管理有限公司管理。记者到访时，该物业公司有两名工作人员在岗，他们表示，目前小区只有20个停车位可供小区业主临停车辆，业主要租用更多车位，要等开发商卖完车位再说。“我们不清楚小区停车位分布和权属，需要等我们负责人来解答，不过她开会去了，现在不方便电话联系，也不方便把她的电话给你。”现场物业工作人员回避了记者的部分问题，也拒绝联系物业公司负责人。

记者此后又联系了顶山街道物业办，物业办表示继续约谈开发商，尽可能协调解决业主停车问题。物业办相关负责人告诉记者，物业和业主发生停车纠纷后，11月14日下午，顶山街道派出所联合街道城管办及属地社区已约谈了建设单位及物业公司，经过协调，小区很快开放了20个临停车位。至于业主想弄清楚小区车位分布和权属，能否租赁更多车位，街道相关部门将持续关注，督促建设单位和物业公司做好服务。该负责人还表示，小区有40个地上车位在联排别墅区，是否能给所有业主租赁使用，建设单位和物业公司还未给出明确答复。

11月17日，记者再次电话该物业公司，物业公司值守工作人员以此前相同的理由“婉拒”记者采访。同时记者又通过业主得到了物业负责人的微信，发出添加好友申请，可四天下来一直未被通过。

律师：公摊面积建设的地面停车位，属于业主共有

记者在南京网上房地产网站看到，林景兰园小区确实在卖停车位，开盘时间为11月8日，入网可销售停车位455个。截至11月19日，停车位已经认购171个，累计成交0个。

地面停车位产权归谁？产权车位能否只卖不租？记者就这些问题咨询了中银(南京)律师事务所高级合伙人李燚律师。

李燚表示，对于建筑区划内规划的车位，虽然产权属于开发商，但民法典第276条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。如果开发商以“只卖不租”或“只租不卖”等各种名义拒绝提供停车服务，实际上变相限制了小区内业主通过出租等方式使用车位的权利，小区内业主有权请求法院判令开发商将空置的车位向小区内业主进行出租或出售。

地面停车位多为依附小区公摊面积建设的，根据民法典第275条规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。因此，开发商无权以“只卖不租”或“只租不卖”等方式对非规划内车位进行处分、获利。但是这个里面有一个问题需要区别对待，现在很多小区存在分期开盘销售的情况，要看这个小区是统一规划的，还是分期单独规划的。统一规划的，整个小区分摊了公共面积，所有地面公摊面积建设的车位归集体业主所有。单独规划的，可能只在这个单独规划区域内进行了面积公摊，那小区别的区域的业主就不享有此处停车位的共有使用权。

对于人防车位，由于产权归国家所有，开发商不可出售，仅可出租，且租期最长不超过20年。

来源 | 扬子晚报/紫牛新闻记者 曹卢杰