富力想卖王健林“啃过的肉”，可惜太迟了 || 深度

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当年，富力从王健林手中夺过数十家酒店。如今，富力想学王健林“壮士断腕”，可这块曾经的“心头肉”已成了“烫手山芋”，想甩卖资产，似乎为时晚矣。

本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布

作者：陈欣苗

编辑：方原

设计：岚昇

实习生：谢加

命运轮回。

5年前，行业“烈火烹油”，富力豪掷近200亿替王健林解套酒店，事后声称“毫不后悔”。而今，这块曾经的“心头肉”已成了“烫手山芋”，连年亏损，终成负累，只得甩卖出去。

9月5日，富力公告，北京富力万达嘉华酒店亏本出售，对价5.5亿元。此外，上半年，福州一家酒店也卖了，4.3亿元。这距离公司喊话要卖酒店，已两年有余。

债务危机早发的富力，本有更多风险处置余地，但却生生错过。接了王健林的盘，却也没学来他“壮士断腕”的勇气。

债务窟窿越来越大，而今由买到卖，亦举步维艰。

“心头肉”终要割舍

“不知这次摔杯了没有？”富力卖酒店终于有了实质性进展，但网友们满是调侃。

5年前那场世纪交易中，富力临时杀价，以约199亿元的六折价，拿下万达旗下73家酒店资产。据称，现场因此出现激烈的争吵和摔杯子声。

“全球最大豪华酒店业主”的名头自此冠在富力头上。富力也喜于这样的称谓，这是它曾意图弯道超车的浓重一笔。

“如果大家以看一家公司拥有的资产、拥有大楼的数量来说的话，我们可能是世界少数的企业，可以百分百拥有那么多栋建筑物的公司。”董事长李思廉在疫情突发的2020年初接受采访时，仍感怀于富力的“大”。

对于外界对于大体量酒店资产资金沉淀大、回报周期长的担忧，公司也很少当回事。

“按照测算，70余家酒店一年的现金流为50亿元，归属业主的净利润8亿多元。在正常经营的情况下，四年内的现金流即可收回支付对价。”富力的逻辑如此。

但疫情侵袭、行业环境下行远超预期，巨额债务面前，富力终究还是开始将酒店这块持续亏损的“心头肉”割舍出去。

据其9月5日公告，公司拟向北京英协置业投资有限公司出售广州富京酒店管理有限公司100%股权，代价为5.5亿元，预计亏损约653.7万元，出售所得款项净额将用于偿债。另据今年中报，富力还以4.3亿元代价出售位于福州的福州富力威斯汀酒店。

▲富力准备出售旗下酒店，图源自上市公司公告。

这两家酒店均是2017年富力从万达手里购得的资产。

在富力的资产结构中，酒店是地产开发之外的第二大体量资产。截至2021年末，公司共有93间运营中的酒店，总建筑面积达420.37万平方米。据此前公告，其酒店资产账面价值约332亿元、市场价值约460亿元。

实际上，富力管理层多次在公开场合强调其投资物业，特别是酒店资产的优质，这也成了其自救的底气。在2020年8月，其便公开说可通过变现这部分资产来填债务的坑。

“越是强调此部分资产的优质，越说明富力其实是不太愿意去卖的。但现在还是走上酒店资产变现之路，说明急着回笼资金，这也是比较无奈的而选择，但从现在来讲，也是正确的。” 一位业内分析师对无冕财经研究员（ID：wumiancaijing）表示。

在此之前，富力实则已卖了部分资产，主要包括广州富力国际空港综合物流园、部分海外资产以及少量住宅项目股权；期间大股东还公告称要借给富力80亿元，不过这部分资金支持目前实践了多少，并未公告，外界不得而知。

一路姿势没躺平，但压力仍未缓解，刀子才终动到酒店身上。

错失自救良机

走到这一步，既有投资决策的偏差，亦有大环境的作用。但相比大多数房企，富力的危机显现的时间更早，回旋的空间相对较大，但它仍错失自救先机。

约摸是惯性使然，地产圈的大佬们总会对地产环境的反弹抱有幻想。

富力如是。

早在2019年下半年，一则停止拿地的通知在业内疯传，富力的资金压力开始显现，紧接着是裁员、疯狂发债，到后来是融资受阻、销售下滑，到2020年才开始表态要处置资产。彼时，公司的资金缺口已高达240亿。

“相比其他房企，富力突出的特点就在于其投资物业的资产质量比较高。地段好的投资物业在出租方面会产生稳定的现金流，潜在收益还是不错的，像资产管理公司、券商等，对这类资产有比较大的青睐度。但这也造成其在出售方面迟疑不决。同时，管理层亦未料到市场复苏难度如此之大。”上述业内分析师表示。

在他看来，虽然富力危机出现的早，且在资产处置方面有空间，但仍错过了自救的最佳时机。“去年下半年后房地产的基本面就开始恶化了，所以要解决问题，2020-2021年上半年其实是最佳的，那时候各类收并购资金还很活跃。”他表示。

梳理富力管理层的相关表态以及资产成交的进度及价格，亦可以一窥其“惜售”的情绪。

“已经有人来和我们接洽，但目前估值不是很有吸引力”。对于资产的出售，富力管理层在2020年8月的境外投资者交流会上层如此表示。当年期的业绩会，其亦表示会继续出售物业、商场、写字楼和酒店等资产，同时会出售住宅项目的股权，但前提是“价格合适”。

从时间上看，富力资产处置的时间集中在去年以及今年，除去2020年底就敲定的物流园还能溢价出售，其他资产，诸如海外的优质项目伦敦Thames City项目、境内的酒店项目等今年才卖出的项目，多是亏损出售，且整体资金回笼的体量并不大，仅约39亿。

“越不好卖，就只能越卖越便宜，就出现了不好卖又便宜的情况，说到底是市场变坏导致的必然结果。”一位业内人士对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。

他亦指出，富力在自救方面不够果断，出现危机之时，房地产行业暴雷规模还小，市场环境未恶化，资产还可以不亏本变现填坑，但到后来环境恶化，陷入被动，想靠资产出售来补充现金流，已经晚了。

窟窿越来越大

显然，富力资产变卖的进度，跟不上债务到期的速度。

公司的债务窟窿越来越大。截至今年中期，富力的净负债率较去年末上升了15.8%至145.8%；短债高达749.33亿，较去年末上升20.5%，仅20.24亿元能及时动用的现金及现金等价物，远不足以覆盖短债。

目前已出现违约。据其2021年报披露，截至今年8月5日，公司未按计划偿还、未以其他方式续期或延期的债务为151.27亿元。这还是其已展期了约350亿元境内外债的结果。

▲富力地产净负债率上升至145.8%，三条红线仍处红档，图源自CRIC。。

“主要还是资金问题，没感觉公司的情况有改善，裁员一波接着一波，工资发放也不准时。现在项目采用‘以销定产’的方式，根据预估项目的销售情况来建房子，卖不动的项目，就停工，项目资金回流后，优先投向好卖的项目。”富力内部一位员工对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。

富力的经营压力确实很大。截至今年8月，公司总销售收入约308.6亿元，同比减少62.68%；去年开始录得亏损，态势延续至上半年，亏损近70亿，沦为“亏损王”。

不过当下看来，富力自救的态度还算积极。

近期，资产的处置对象已扩大到城市更新项目。9月13日，富力与招商蛇口（001979）、中信证券、中国华融签订了合作框架协议，各方以富力大湾区的更新储备资源为基础进行梳理，共同创建适宜的合作模式和合作机制。

“可以吸引多方合作，先不考虑政治要求，首先证明富力的城市更新项目资产质量优，具备一定的吸引力。约定了不限于各种合作形式，考虑到目前富力的困境，说明后续可能会合作开发甚至于转让城市更新项目。”上述业内人士表示，只是目前仅约定了框架，仍存在合作搁浅、拖延的可能，现在属于买方市场，富力还是比较被动。

富力在年报中称，截至去年底，其已签约城市更新项目超64个，货值超1000亿元，其中大湾区面积占比达到76%。

“出售资产之外，富力还通过寻求央企合作和援助等方式自救，想借此缓解债务压力，增加流动性，但不得不说富力面临的压力仍较大，优质资产低价出售对于企业而言也只是杯水车薪，企业未来能否走出危机仍是未知数。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。

不过，富力似乎还心存期待。

“随着市价开始回归正常及买卖双方预期差距缩小，本集团预期于2022年可实现更多资产出售，从而提供额外资金来源。”2021年年报中，富力表示。

“就当前来说，最好不要对环境变好抱有幻想，直接尝试将资产打骨折出售。”上述业内人士如此表示。