金融16条措施支持房地产市场平稳健康发展

2022-11-13 12:26:36

财联社11月13日电，记者从相关房地产企业获悉，其已获悉一份关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知，通知涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等6方面，共16条具体措施。其中，在保持房地产融资平稳有序方面，通知特别提出，自通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。（财联社记者陈业李婷）

令地产股起死回生的“第二支箭”有何神通？

经济观察网记者陈月芹编辑张雅楠 11月8日，中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）释放了“第二支箭”的利好消息：由央行再贷款提供资金支持，预计可提供约2500亿元民营企业债券融资，后续还有望扩容。

受此消息影响，地产股债已连涨3个交易日，前50强房企总市值累计上涨约3071亿港元。其中，旭辉控股累计涨幅超125%，碧桂园涨59%，龙光集团涨52%。

多个信源向经济观察网证实，央行和交易商协会是在11月4日前后向少数民营房企传递了“第二支箭”融资安排的消息，征求房企意见，并组织首批民营房企申报。

2018年，央行等监管部门从信贷、债券、股权三个融资渠道，采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资，民企债券融资支持工具即为“第二支箭”，目的是引导金融机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围，缓解民营企业信用收缩问题。

2500亿元融资额度的“第二支箭”，和8月以来的中债增担保性发债又有何不同？哪些房企有望入围，以及发行成本、资金用途等细则令房企十分关注。

首批中签者

11月9日，中债信用增进投资股份有限公司（以下简称“中债增”）发布了接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知，有意向的民营房企可填写《项目需求意向表》，并发送至指定邮箱，向中债增提出增信需求。

次日，交易商协会便官宣受理龙湖集团200亿元储架式注册发行。

经济观察网获悉，除龙湖集团外，首批受益于 “第二支箭 ”的发行人还包括新城控股和美的置业，发行额度分别为150亿元和不低于50亿元。旭辉、碧桂园等多家民企已着手申报第二批发行。

一位知情人士透露，龙湖集团作为“第二支箭”计划饮头啖汤的房企，目前也仅获悉额度为200亿元、发行品种为储架式，期限、利率、资金用途等细则仍有待推进、细化。

《项目需求意向表》要求房企填写公司资产和债务情况，如总资产、净资产、项目意向主承销商、是否发行过公开债、境内外债券是否违约等；其次，本次意向发行品种、期限、增信金额，还需详细填写房企拟提供的风险缓释方式，如金融机构风险缓释、国有企业反担保、资产抵押、关联企业反担保、国有担保增进机构反担保等。

一位参与申报“第二支箭”发行的房企人士透露，意向发行品种、期限、增信金额由企业自行填写，但实际额度由央行层面、交易商协会评估。例如，首批发行的其中一家民企实际获批额度比自行申请的数额还要高。

担保发债升级版

同样是中债增参与发行，“第二支箭”和担保性发债有何不同？

前述头部房企IR人士解释，“第二支箭”和担保性发债本质相差不大，都需要房企提供资产抵押或国企反担保、母公司反担保等，主要有4点不同：

一是“第二支箭”初步定量2500亿元，还有望扩容。而8月以来，第一轮担保发债中，碧桂园、旭辉、龙湖、美的、新城等6家房企通过中债增担保，融资总额仅68亿元。

二是本次“第二支箭”的发行，由央行牵头，央行提供再贷款资金支持，点名支持“包括房地产企业在内的民营企业发债融资”，传递出了监管部门有意为民营房企融资纾困的信号。

这个“央行再贷款”意味着，商业银行或其他金融机构购买了房企的债券，可凭借购买凭证，以很低的成本去央行借到一笔等额资金，“假设金融机构买了10亿元‘第二支箭’产品，还能向央行贷款10亿元，相当于央行为之兜底，银行购买这类型产品几乎没有资金成本。如果房企违约，不良率仍归属于银行，但理论上，中债增手上还有抵押资产和国企担保”。前述房企IR人士表示，此次央行提供再贷款，能进一步打消金融机构的疑虑。

三是和此前的担保性发债相比，“第二支箭”明确，除担保增信、创设信用风险缓释凭证外，增加了直接购买债券等方式，支持民企发债融资。

四是发行成本上，中债增对民营房企收取的增信服务费率低于0.8％/年，约是首批担保性发债担保费率1.5%/年的一半。同时，还可以根据企业信用状况分档确定反担保比例，尚未违约的优质民企有望降低反担保比例。

上述参与申报“第二支箭”发行的房企人士透露，其和交易商协会、中债增多次对接发行事宜，在资金用途方面，“第二支箭”发行产品除了偿还项目类贷款、偿还中票等境内直接融资等常规用途外，还可用于偿还外债。至于是否可以用于项目公司开发建设，还未确定，具体须看企业获批发行后发布的募集说明书。

民企信用拐点

前述头部房企IR人士认为，此前中债增的担保发债，担保条件较严格，发行金额也较少，一家头部房企约发出10余亿元，实际融资效果难言“解渴”，背后原因是投资人不买账，银行、金融机构对地产债券还是畏手畏脚。但“第二支箭”有了央行背书，地产股债二级市场的投资人、金融机构嗅到了风向变化：金融口开始对地产行业提供支持，央行愿意对还没出险的房地产企业在信用端努力做一些修复。

乐观预期给整个市场情绪带来的转变非常明显。该参与申报“第二支箭”发行的房企人士认为“第二支箭”利好的释放，是民营房企信用状况的拐点，至于房地产行业的恢复仍依赖于购房者信心的恢复。

与地产股上涨相比，他更关注债券是否在涨，“必须是二级市场的价格跟一级发行价格处在合理区间，才是信用复苏。”他解释。

由于中债增在官网公开发布“第二支箭”受理方式，理论上所有房企都有申请资格，通过提交《项目需求意向表》报名。这是否意味着已出险房企也能获得该笔融资支持？

一位民营房企融资人士解释，中债增要求企业填写境内外债是否违约，也是对房企资产和债务成色进行分类，“首先，已出险的企业大多处在资不抵债阶段，没什么资产可用于抵押，也很难获得国企担保；其次，爆雷房企当前的主要任务是保交付，需要通过申请纾困基金或政府专项基金。房企发债，最重要的目的是修复信用，这对爆雷房企意义不大”。

多位房企人士对“第二支箭”持谨慎乐观态度。

一是龙湖的信用是民企标兵，其能发出第一单产品，对其他民企的象征意义不大，要看第二批发行名单能否有更多民企入围；

二是“第二支箭”的实际效果，最终要看金融机构的投资意愿。尽管有央行再融资、中债增担保，但如果出坏账，风险还是商业银行自担。据悉，央行有意向各金融监管部门发文，合力推动“第二支箭”发行。

第三，相关细则有待落地，如给房企的具体额度、资产认定、担保比例、资金用途等，直接关系政策的实际效力。