关于保交楼、受困房企化险等，金融支持房地产16条释放积极信号

一石激起千层浪。11月14日早间开盘，银行股、地产股集体上涨。消息面上，中国人民银行、银保监会联合送出了一套政策“大礼包”。而在上周五，房地产板块已掀起了一轮涨停潮。央行、银保监会在11月11日联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称《通知》），在房地产信贷投放、“保交楼”金融支持、风险处置、保护金融消费者权益、阶段性调整金融政策等方面作出了16条明确要求。支持合理融资需求和保持融资稳定，开发贷等存量融资合理展期可不调贷款分类近段时间，不少民营房企陷入流动性困局，房地产企业违约频现，购房者也更为理性。就信贷投放而言，《通知》保持了支持合理需求和保持稳定的总基调。对于房地产开发贷款，要对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求；在个人住房贷款上则继续支持“因城施策”的差别化信贷政策，合理确定各地房贷首付比例和贷款利率政策下限。在此之前，已有多则市场消息传出，要求大型商业银行、股份制银行等加大对房地产融资的支持力度。《通知》还提出，要稳定建筑企业信贷投放，鼓励金融机构在风险可控、商业可持续基础上，优化建筑企业信贷服务，提供必要的贷款支持，保持建筑企业融资连续稳定。同时，《通知》还对增量和存量融资分别给出“定心丸”，明确要保持债券融资、信托等资管产品融资的稳定，在开发贷款、信托贷款等存量融资方面则支持合理展期。具体而言，《通知》明确在保证债券安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。在债券市场，《通知》提出，支持优质房地产企业发行债券融资，并推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。就兑付而言，鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期，置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。针对信托业务，《通知》鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求，做好风险防控的基础上，按市场化，法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。合理展期、引入信托公司等融资渠道，除了能够拉长房地产企业的债务期限，同时也提供了流动性支持。在支持合理融资需求和保持融资稳定的框架下，《通知》给房地产市场带来了更为积极的信号。坚定不移“保交楼”，鼓励金融机构提供新增配套融资支持7月28日，中共中央政治局召开会议，定调“保交楼、稳民生”，明确要因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任。此后，住建部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付；国办发布的第十次全国深化“放管服”改革电视电话会议重点任务分工方案要求，有关部门和各地区要认真做好保交楼、防烂尾、稳预期相关工作，用好保交楼专项借款，压实项目实施主体责任，防范发生风险，保持房地产市场平稳健康发展。《通知》除了继续支持开发性政策银行提供“保交楼”专项贷款外，还大篇幅提出鼓励金融机构提供配套融资支持，为专项借款支持项目提供的新增配套融资支持，是为推动化解未交楼个人住房贷款风险。其实，此前已有不少地区明确要引导商业银行提供配套融资支持。央行货币政策委员会三季度例会也提出，推动“保交楼”专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。河南银保监局披露的数据显示，截至10月末，全省银行机构对开发贷实施延期展期314.1亿元，对问题楼盘和保交楼项目提供配套融资已批复262亿元、已投放151.5亿元。湖北恩施州住建局发布的《关于推动房地产业平稳健康发展的若干措施（征求意见稿）》显示，对风险处置项目稳妥有序开展贷款业务，支持对“保交楼”项目增加配套融资贷款。根据《通知》，商业银行可在房地产开发贷款项下新设“专项借款配套融资”子科目用于统计和管理。配套融资原则上不应超过对应专项借款的期限，最长不超过3年。项目销售回款应当划入在主融资商业银行或其他商业银行开立的项目专用账户，项目专用账户由提供新增配套融资的商业银行参与共同管理。与此同时，对于商业银行按照通知要求，自通知印发之日起半年内，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类：对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。探索市场化化解受困房企风险，提高资产处置效率在积极配合做好受困房地产企业风险处置，《通知》提出，要做好房地产项目并购金融支持。具体来说，除鼓励银行开展房地产项目并购贷款业务重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目、鼓励AMC发挥在不良资产处置、风险管理方面发挥作用外，《通知》还提出，支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券。目前，已有不少金融资产管理公司参与房地产纾困。例如，中国信达与陕西地产集团共同设立100亿元并购重整基金，积极围绕危困房企并购开展合作。在地方AMC方面，河南资产与郑地集团共同设立郑州国家城市基金，再由城市基金下设纾困基金，以纾困基金作为母基金撬动60%的社会资本共同形成盘活资金投入出险项目。在积极探索市场化支持方式上，《通知》提出对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置。支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。延长房地产贷款集中度管理政策过渡期，同时保护购房者权益《通知》还阶段性调整部分金融管理政策。首先，对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，央行、银保监会或人民银行分支机构、银保监会派出机构根据房地产贷款集中度管理有关规定，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。2020年年底，央行、银保监会联合出台了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，根据银行业金融机构资产规模和机构类型等因素，分五档设定房地产贷款集中度要求，为银行房地产贷款设置了“两道红线”，即房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比不得高于规定的相应上限。在过渡期上，2020年12月末房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求2个百分点以内的，业务调整过渡期为自2021年1月1日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自2021年1月1日起4年。《通知》还提出阶段性优化房地产项目并购融资政策。相关金融机构要用好央行、银保监会已出台的适用于主要商业银行、全国性金融资产管理公司的阶段性房地产金融管理政策，加快推动房地产风险市场化出清。今年1月有报道称，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。对于个人消费者，《通知》明确提出，对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整，相关方都要依法依规、信守合同、践行承诺。同时，要切实保护延期贷款的个人征信权益。除此之外，《通知》还提出要优化住房租赁信贷服务、拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。对于新市民人群，要优化金融服务，合理确定其首套房贷款标准，多维度科学审慎评估信用水平，提升借款和还款便利度。