深度拆解：万物云“蝶变”

导读：三年前，当大部分物企还在以住宅在管规模论高下之时，万物云靠着并购戴德梁行、落地“蝶城”计划成功从住宅物企突围，一改物业企业单一化的服务内容。万物云的战略之所以成功，一个重要原因在于——万物云塑造了区别于其他物企的差异化优势。即使到现在，物企龙头碧桂园服务和“商管一哥”华润万象生活仍分别以住宅物业和商业物业为主，而万物云却在住宅物业、商写物业、城市物业三空间内有着最均衡的发展。

（文/解红娟 编辑/马媛媛）怀揣着“差市场结交真朋友”的忐忑，港股“年内最大IPO”的物企万物云上市了。

9月29日，万物云正式挂牌港交所，发行价49.35港元/股，计划募集资金57.59亿港元。截至报道，万物云报46.7港元/股，较发行价跌5.37%，总市值545.1亿港元，折合人民币约499.97亿元，市盈率约26.07倍。

事实上，万物云是有机会在2020年60倍、70倍甚至上百倍首发市盈率的环境下上市的，只是当时万科董事会主席郁亮不想万物云成为万千平凡物企中的一个，希望人们认同万物云城市服务商的身份，因此拒绝了众多翘首以盼的发行机构。

风停下了再上市，确实让万物云失去被吹捧上天的机会，但同时也让其安安全全、平稳着陆。按照万物云2021年20.4亿港元的归母净利润计算，目前26.07倍的静态市盈率仍具有一定的龙头溢价和科技属性溢价。

尽管市场下行，万物云此次招股结交的真朋友也不少，吸引了中国诚通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、瑞银资管、HHLR 基金及YHG 投资、润晖投资、淡马锡、Athos 资本等机构投资者，机构类型涵盖国资、外资、私人，基石投资金额约为2.8 亿美元，约占全球发售后发行股本的3.58%。

既要保持城市服务商的初衷，又要为朋友带来多赢效应，这是上市后的万物云必须完成的双线任务。

物管也有护城河

对于大部分物企来说，承接地产母公司交房面积，是在短时间内快速增加在管面积最稳妥的捷径，但仔细拆解万物云的发展会发现，在大部分企业完全依靠关联方之际，万物云早已有独当一面的实力，甚至能反哺地产成为购房者选择万科新房的因素之一。

三年前，当大部分物企还在以住宅在管规模论高下之时，万物云靠着并购戴德梁行、落地“蝶城”计划成功从住宅物企突围，一改物业企业单一化的服务内容。万物云的战略之所以成功，一个重要原因在于——万物云塑造了区别于其他物企的差异化优势。即使到现在，物企龙头碧桂园服务和“商管一哥”华润万象生活仍分别以住宅物业和商业物业为主，而万物云却在住宅物业、商写物业、城市物业三空间内有着最均衡的发展。

数据显示，2022年上半年，万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%，其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，占比56.3%；商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，占比35.6%。

虽然碧桂园服务住宅物业收入超过万物云，但其商企和城市服务收入只有万科的一半。数据显示，2022年上半年，碧桂园服务期内收入200.55亿元，其中，来自三供一业业务以外的物业管理收入为146亿元，城市服务业务收入26.35亿元，商业运营服务收入5.89亿元。

在住宅物业服务上占据领先地位，这是碧桂园服务的优势，也是导致其业务占比失衡的主要原因。据计算，碧桂园服务商企和城市空间综合服务合计收入32.24亿元，不到总营收的2成。

此外，成功上市的万物云极大可能的动摇了华润万象生活在上市物企中的“商管一哥”地位。2022年上半年，华润万象生活收入51.33亿元，其中商业物业收入仅17.95亿元，不到万物云商企和城市空间综合服务收入的一半。

总的来说，从收入规模上看，万物云位居行业第二，仅次于碧桂园服务；从市值来看，万物云同样以545.1亿港元市值位居行业第二，仅次于总市值687亿港元的华润万象生活，高于总市值420.3亿港元的碧桂园服务。

有意思的是，面对物管行业竞争加剧、物业服务趋同化，万物云将科技赋作为另一突破点。2019-2021年，万物云研发投入分别为2.04亿元、2.50亿元、3.74亿元，呈现逐渐增加的趋势。

受益于研发投入，万科研发AIoT及BPaaS解决方案在行业内有较高科技及互联网含量，且已经形成其他物管公司没有的科技板块收入。数据显示，2021年全年AIoT以及BPaaS解决方案服务营业收入为18.5亿元。

据万科2022年半年度报告披露，2022年上半年，万物云实现营业收入143.5亿元（含向万科集团提供服务的收入），AIoT及BPaaS解决方案服务收入11.6亿元，占比8.1%，同比增长59.0%，是主要业务中增幅最大的一项。

至此，万科成为国内唯一一家由社区、商企和城市三个空间业务体系协同驱动的空间服务提供商。

一栋楼、一条路、一个城市

如果想理解万物云的服务内容，可以简单的用一栋楼、一条路、一个城市进行总结，分别对应的是万科物业+万物梁行、蝶城、万物云城业务。

万科物业不难理解，曾负责万科旗下住宅业务，也是万物云的前身。万物梁行则是万物云与戴德梁行成立的合资公司，着重于商业物业及设施管理等服务上的强强联合，成立不久就在中国商业物业与设施管理领域领先领跑，更在资产服务领域进入第一阵营。

这很大程度上与戴德梁行长达200年以上品牌历史基因有关。公开资料显示，戴德梁行是国际房地产顾问“五大行”之一，于1784年在英国伯明翰创立，在为客户提供一贯高水平的一站式房地产咨询及顾问服务的同时，也为不少知名商业项目提供物业管理服务。

表现在数据上，仅2021年，万物梁行就新获18个头部世界500强、中国500强及独角兽客户，包括知名航运公司马士基、跨国制药公司罗氏制药、移动通讯设备商爱立信、滴滴、涂鸦智能、小红书、商汤科技、小鹏汽车等。

截至目前，万物梁行已服务了超60家头部互联网科技企业和独角兽企业，其中有超过30家企业截至2021年12月31日的市值超过100亿美元。

得益于万物梁行的业绩贡献，2019年末至2022年一季度末，万物云商企物业及设施管理服务在管面积为4825.1万平方米、7934.1万平方米、1.25亿平方米和1.36亿平方米，对应收入为25.69亿元、40.23亿元、52.89亿元及16.5亿元。

布局商企物业的同时，万物云又启动了“蝶城”战略，计划拿下“街道”生意。

所谓“蝶城”，是指万物云锁定中国经济排名前100的城市中的14909条街道，根据价值街道模型，筛选出前3402条街道作为公司未来十年主动市场拓展的方向，截至目前已进入的目标蝶城/街道已达531个。

其中，服务3000户至6000户家庭的街道有208个条，服务6000户至10000户家庭的街道有175个街道，服务超过10000户家庭的街道有148条。此外，就潜在万物云街道的目标街道而言，预计将获得约42000个项目中的16000个项目。

万物云表示，在达到一定浓度后，通过市场强攻获取物业服务项目，达到目标街道浓度，成为“万物云街道”。

无数个楼栋和街道组成了城市，也是万物云布局的核心所在：云城。

2018年5月，横琴新区管委会与万物云跨界治理模式城市，打造了全国首个“物业城市”，即把一个城市的公共空间与公共资源整体看成一个“大物业”，引进物业公司作为“城市总运营商”，像管理小区一样管理城市。

具体执行上，双方合资公司，万物云方负责服务该区范围内的住宅小区、写字楼、村居、学校、产业园区、口岸、政府机构、休闲公园等多种场所；横琴新区管委会方则主要指辅助公共执法事务，例如辅助城管巡查、国土巡查、人民调解等基层社会治理服务。

“横琴模式”的成功让万物云看到了“云城”的价值所在。万物云方面表示，财务报表直接贡献是自联营公司的投资收益和直接承揽业务收入；间接贡献是来自城市空间的BpaaS和AIoT的业务收入，及为住宅和商企物业管理引流的业务机会。

表现在数据上，2019年至2022年一季度，万物云“云城”收入分别为0.3亿元、1.0亿元、3.4亿元及，占总收入占比为0.2%、0.6%、1.4%及1.8%，营收和占比均呈现不断增长的趋势。

在万物云看来，除了贡献收入，“云城”更具有战略意义，“通过提供城市空间整合服务，我们得以和很多地方政府建立了长久、可持续的合作伙伴关系，从而为我们其他垂直业务领域带来了大量的业务机会，并增强蝶城浓度。”

基于此，万物云提供城市空间的全域智能运营服务，涵盖业务包含市政环卫、园林绿化、市容巡查、路桥隧河管养、垃圾分类及生态环境监测、停车场等市政设施运营管理等73个业务种类，直接承揽或与政府组建联营公司方式开展城市服务业务仍是万物云“云城”的主要合作方式。

截至2022年一季度末，万物云在超过30个城市拥有52个城市空间整合服务项目。

上市后的步伐

没有人会质疑万物云的服务能力，但当焦点转移到住宅物业在管面积、营业收入、市值等某一个特定的指标上，往往会显得略逊一筹，而碧桂园服务和华润万象生活就是“别人家的孩子”。

这很大程度是因为，碧桂园服务和华润万象生活分别于2018年6月、2020年12月上市，通过借助资本市场获得助力，募集资金用于扩大规模、增加竞争力。

以华润万象生活为例，2020年底上市募资约120亿港元，其中，约60%将用于扩大物业管理和商业运营业务的战略投资和收购，约15%将用于提供增值服务和本行业上下游产业链的战略性投资，约15%将用于投资信息技术系统和智能化社区。

得益于募资扩大业务，上市一年后华润万象生活实现综合收入88.75亿元，同比增长30.9%；实现核心净利润17.02亿元，同比大幅增长108.5%。

和华润万象生活一样，万物云募集的8-9亿美金款项中，有约35%将用于扩大业务、实现规模效益及创造新收入机会，约25%用于投入AIoT及BPaaS解决方案的开发，约20%用于孵化万物云生态系统，约10%用于吸纳及培养人才，约10%用于营运资金及一般公司用途。

也就是说，上市成功、扩大业务的万物云极有可能会出现业绩大爆发。

除扩张外，万物云还将募集资金用于投资AIoT及BPaaS解决方案和吸引人才，希望借此进一步布局规模化之外的赛道。此前，万物云从2015年就开始加码科技，招揽大量的科技、物联网人才，落地数字化重构，蝶城模型在试点项目中得到验证，科技收入还占比不断提升。

嘉和家业物业服务研究院研究总监李艳杰认为，万物云的AIoT及BPaaS平台在一众物业企业中比较有竞争力，通过智慧化平台向行业输出业务是一个故事点。

“时间会证明万物云的价值。”万科董事会主席郁亮感叹，上市对万物云而言是一个全新的起点，站在新起点的万物云，将会获得更大的发展空间。