重磅政策，万亿赛道大涨！万字最新解读
中国基金报记者方丽 曹雯璟
地产行业正迎来历史性的政策利好。
房地产市场迎来“三箭齐发”的利好，极大程度上提振了市场信心。截至12月2日，Wind数据显示，11月以来，申万一级房地产行业指数累计上涨25.08%，涨幅在31个申万一级行业中排名第一。与此同时，房地产相关主题基金也迅速“回血”，不少产品表现神勇。
那么，相关政策对地产股以及地产产业链影响几何？政策全面转向支持与呵护后，能否扭转房地产板块的下行风险？未来行情又有望走向多远？哪类企业或者哪些相关板块值得关注？
对此，中国基金报采访了
融通基金副总经理、融通行业景气基金经理邹曦
广发金融地产ETF及联接基金经理 夏浩洋
嘉实金融精选基金经理李欣
富国金融地产基金经理 韩雪
国泰金鹿基金经理赵大震
海富通基金公募权益投资部基金经理胡耀文
金句：
邹曦：相关政策将有效改善优质地产企业的资产负债结构，有利于其合理扩张资产规模，实现规模利润的持续增长，对其中长期股价表现有明显的促进作用。
李欣：对于整体地产股相对来讲，现在是一个利好频出的阶段。政策从多角度、多方式向房企提供资金支持。
韩雪：除却政策累积效应放大行业复苏弹性外，未来优质龙头房企集中度提升的优势，也或将使地产股占优状态持续。
夏浩洋：地产股短期表现一方面是超跌后，由于政策预期反转带来的估值修复；同时，中长期来看，房地产行业存在一个格局重塑、行业龙头集中度提升的过程。
赵大震：地产是本轮经济周期中出清比较彻底的行业，尤其在经济恢复的过程中还扮演了非常核心的角色。当前地产估值已经处于底部，存在较大的投资机会。
胡耀文：“第三支箭”传递出了稳定市场的信号，不仅是保项目，也是保主体，对市场有比较积极的作用。未来地产的需求还是市场比较关注的焦点，后续市场或期待更多需求侧的政策进一步提振地产产业链。
“三箭齐发”稳市场信号显著
有效缓解整体流动性压力
中国基金报记者：11月28日证监会发布消息，决定在股权融资方面调整优化5条措施，标志着支持房地产市场融资的“第三箭”已经射出。相关政策对地产股以及地产产业链影响几何？
李欣：在短短20天的时间内，政策端三箭齐发，具有较强的信号意义，大幅提振各方的信心。对于整体地产股相对来讲，现在是一个利好频出的阶段。政策从多角度、多方式向房企提供资金支持。一方面，支持存量贷款、债券合理展期，有效避免房企债务风险幕延。一方面，房地产企业新增募集资金用于保交楼、保民生，建筑国央企房建工程风险敞口有望下降，有望带动资产负债表持续改善。另一方面，建筑业务迎良性循环，再融资可用于经济适用房、棚户区改造、旧城改造拆迁安置住房建设、补充流动资金、偿还债务，有助于建筑国央企更好服务我国实体经济发展，更好服务稳定宏观经济大盘。
韩雪：政策层面从信贷、债券和股权三个融资主渠道支持地产企业融资的堵点已全部疏通，政策“三箭合一”的出台力度和速度显著超出市场预期。尤其时隔12年恢复重组申请和再融资审批，政策端的层层松绑、持续加码，有助于为当前住宅与商业地产引入新的资金，盘活存量不动产，促进全行业的信用复苏。目前来看，放宽房企股权融资首要是为了促进“保交楼”工作，避免恶性事件再发生，有力支撑市场信心，同时也有利于扭转房地产市场下行风险，稳定经济发展预期。政策强度持续提升背景下，短期行业估值修复动力边际增强，全市场风险偏好也有望受益。
夏浩洋：总的来说，支持房地产融资的“三支箭”正式落地，无论对于房地产市场整体流动性压力的缓解，还是市场信心的修复，都有着重要的积极作用。“第三支箭”射出后，对地产股而言，股权融资恢复有利于改善企业流动性压力，同时帮助困境房企纾困。
5条股权融资相关规定中，最受市场关注的是恢复涉房上市公司并购重组以及再融资，这一方面有利于优质房企并购出险的困境房企，依靠并购重组的方式，化解困境房企的经营压力；另一方面，再融资的恢复，有助于切断负债挤兑带来的流动性风险向优质房企传递的风险扩散。
对于地产产业链上下游企业，由于融资政策改善，带动企业流动性压力改善，再进一步传导至上下游产业链的施工规模恢复。同时，由于房企的违约压力降低，产业链相关企业对房企的应收账款坏账压力大幅下降，相关企业迎来经营质量改善的机会。
赵大震：“央行16条”开启了本轮金融系统对房地产企业融资的支持，可以称得上“态度空前明确、决心空前强大、政策空前频繁”，直指市场信心恢复，既给予保交楼资金保障，也遏制了房地产企业的信用风险进一步传导。
随着“第三箭”的射出，房地产企业各个融资渠道也结束了多年受限的历史，银行、债券、信托、私募和股权融资这些能输血企业的命脉已全部打开。万亿资金投入助力保交付的信息释放，在当前市场环境下就像一针强心剂，不仅民企的存量债权人减少了担忧不再挤兑，需求端层面也让购房者更敢去选择购买民企房子。
供需稳步修复，地产配置价值提升。政策明确了金融系统对地产风险的底线，也意味着行业复苏的必要条件已具备，行业进入复苏阶段。地产正处于基本面底部+预期好转的情况，因此可继续关注地产和产业链的相关标的。
邹曦：适度放开股权融资限制，支持优质房地产企业合理扩张，是顺应新形势的自然选择。相关政策将有效改善优质地产企业的资产负债结构，有利于其合理扩张资产规模，实现规模利润的持续增长，对其中长期股价表现有明显的促进作用。
同时，在相当部分的房地产企业已经陷入流动性困境的情况下，剩下的优质房企在获得股权融资支持后，将承担起稳定房地产市场整体投资的职能，有利于扭转房地产投资迅速下滑的趋势，对于稳定经济增长将起到积极作用，相关地产产业链，尤其是与竣工相关的产业链将直接受益。
胡耀文：“第三支箭”传递出了稳定市场的信号，不仅是保项目，也是保主体，对市场有比较积极的作用。在融资端支持政策加码后，未来地产的需求还是市场比较关注的焦点，后续市场或期待更多需求侧的政策进一步提振地产产业链。
地产股短期呈现超跌反弹
中长期关注地产龙头股配置价值
中国基金报记者：在地产行业连续“三箭齐发”的背景下，地产股表现较好。有观点认为地产股目前处于一个超跌的预期和估值修复阶段，您如何看目前地产股表现？是否是短期现象？
李欣：当下在中国，低要素成本的红利期已经过去。另外一点，在内需上，地产在过去几次周期中到了非常高的位置。从中国人均居住面积、保有量的数据来看，地产之前在18万亿的水平，隐含中期的顶部区域。随着今年地产行业的调整，可能初步完成了第一轮出清，但大的顶部已经出现，所以指望地产像历史上每一次周期调整一样，出现周期上升的可能比较小，它毕竟见到了长周期的顶部区域，未来更多的是逐步筑底和寻求中期平衡。
韩雪：展望后市，尽管房地产的中期问题仍客观存在的，人口增速见顶带来需求的注定趋弱，成本压力高企挤压居民收入分配比例，“地产去化”带动长期经济中枢下台阶仍难言趋势性改善。但从中短期投资的角度，目前政策应对主动性仍在增强，结构性政策正逐步走向深入，叠加未来需求端政策仍值得进一步期待，市场逻辑围绕“政策落地-信用恢复-预期扭转-销售回升”的复苏态势，已成为当前做多的一致预期。除却政策累积效应放大行业复苏弹性外，未来优质龙头房企集中度提升的优势，也或将使地产股占优状态持续。
夏浩洋：地产股短期表现一方面是超跌后，由于政策预期反转带来的估值修复；同时，中长期来看，房地产行业存在一个格局重塑、行业龙头集中度提升的过程。
从9、10月地产股的表现来看，股价经历了头部房企销售结构性复苏和流动性风险向高评级优质房企传导的震荡过程，在10月末地产股无论是股价还是估值，都处在一个相对底部的区间。在当时的股价环境下，市场相继迎来“第二支箭”“第三支箭”的政策利好，监管对房地产行业坚定的政策支持力度得到验证，因此股价在短期反弹明显。
中长期来看，房地产行业中的龙头企业，将持续迎来行业供给侧出清带来的竞争格局优化，有望实现经营质量的持续性改善。在过去高周转的时代，房地产企业相互在追逐销售规模，因此不断牺牲利润表的盈利质量。而在当前市场格局得到重塑之后，优质龙头房企或将从追求销售规模转向追求盈利质量，而经营质量的中长期改善将持续驱动公司的ROE水平和股价中长期估值中枢的提升，因此，我们认为中长期来看，房地产龙头企业的配置价值值得关注。
赵大震：当前财政、货币政策积极发力，政策拼图渐趋完整，支持力度有望持续。上周“中国特色估值体系”引发的市场思考叠加地产风险处置、稳增长加码共振，刺激市场产生快速的行业轮动。中期来看，市场大级别底部正在临近，未来市场中枢提升将更加确定。
长期来看，我们认同中国经济要转型的逻辑，支柱行业肯定要慢慢从房地产转型为先进制造等其他行业，但是转型会是一个比较漫长的过程，不是一蹴而就的。房地产仍然是中国经济非常重要的组成部分。
房地产的重要性在于，一是对于地方经济，从土地财政的角度来说还挺重要的；二是人民对于美好的居住的需求还是存在。同时，这一轮危机后，竞争格局改善，后续对长效机制的探索也将帮助房企摒弃原有增收不增利的“跑马圈地”式扩张，找到更健康的发展模式。
邹曦：未来地产股的表现将出现明显分化。预计优质房地产企业将优先获得各种融资资源，包括信贷、债券融资和股权融资，即便在房地产市场规模可能缩小的情况下，仍然可以通过市占率的提升获得持续的盈利增长，进行新的成长周期，其股价表现具有很强的持续性。在过去的地产周期中已经被证明经营效率较低，经营策略不够稳健的房地产企业，规模将逐渐萎缩甚至退出市场，其股价表现更多地体现为超跌反弹的趋势。
胡耀文：目前整个地产行业的调整已经进入了比较良性的阶段了，政策的出台也较为精准。我们比较看好地产股的表现，认为是当前资产配置中比较值得关注的板块。
地产股估值水平处于底部
优质企业估值修复行情或将持续
中国基金报记者：您如何看到地产股的估值水平？结合基本面来看，后续估值修复行情是否有望延续？持续性有多强？
李欣：目前地产行业的基本面和估值都处于底部，在政策的利好带动下近期出现了估值修复，后续股价上涨的持续度，地产板块的机会可以分为三个阶段。目前阶段是民企地产逐步恢复的反转，此前估值被杀到0.2~0.5倍PB的民企地产估值有望提升到0.8~1倍PB。在民企生死风险解除后，要看地产行业的销售能否恢复到往年的水平。一旦销售恢复，地产板块就可以由向下找底的PB估值转回原先的PE估值方式。
由于今年属于估值业绩双杀，一旦销售恢复，板块就有双击的机会，我们看好这个阶段还有40~50%的空间。此外观察行业回到正轨之后房企市占率的提升，除了开发之外的永续业务，还包括商业、物业等业务。
韩雪：目前地产股的表现是超低估值下上涨的开始阶段。这一轮地产股上涨最核心的支撑在于行业确定性的供给侧改革的机会，优质企业未来市占率显著提升，成本显著下降，利润率改善都是可以期待的积极变化。
夏浩洋：由于房地产行业利润表体现的结算利润对开发商来说是一个相对滞后的指标，如果我们从市净率的角度去看地产公司的估值，11月初房地产指数在1.4倍左右，在近10年的底部区间，优质龙头房地产企业甚至处于破净区间。市净率本质上反应的是市场对于房企项目储备资产价格的预期，历史相对底部的市净率反应出市场对房地产行业销售景气度下行带来的房价下行的悲观预期。
当前估值的修复还只是反应了对于企业超跌后的预期反转，对于行业景气度的恢复，房价及销量的触底回升，在未来或将进一步驱动地产股行情。对于行业来说，土地市场的企业供给侧出清是一个中长期的过程，龙头房企将迎来竞争格局的改善，我们持续看好龙头房企经营质量改善背景下中长期ROE回升带来的投资机会。
赵大震：房地产是本轮经济周期中出清比较彻底的行业，尤其在经济恢复的过程中还扮演了非常核心的角色。当前地产估值已经处于底部，存在较大的投资机会。
邹曦：从PB和PE的角度来看，地产股的估值水平在A股市场处于洼地状态。优质地产股后续估值修复行情将会持续，甚至在房地产市场销售有效企稳之后将进入新的成长周期，其持续性可能可以以年为单位来衡量。
胡耀文：整体来看，地产行业的估值还是比较低的，如果行业恢复到比较健康状态的话，还是有很明显的修复空间。但估值是个动态过程，需要有持续性的项目和业绩作为支撑，因此不同的企业或仍有分化。
看好后端竣工产业链、
以及建材、轻工、家电等板块
中国基金报记者：若从地产产业链的细分领域来看，您更看好哪类企业或者哪些相关板块？
李欣：第一类，核心的央、国企。央、国企来讲，在这块的市占率是有空间的，我们觉得未来市占率是有提升的，但这可能需要比较久的时间去实现。第二类其实是我们更为看好的是不分国企和民企，在开发业务之外的永续业务，比如地产当中有一些商业购物中心的物业等这类业务，购物广场是你平时吃饭、买东西可能都要去，所以这类似于是生活必需品，我们可以把它看成是类似于必选的消费，所以人流量是比较大的。所以我们觉得商业和物业这两块是我们非常看好的有永续增长的未来能提估值的业务，我们比较看好这类业务占比比较高的房地产企业。
韩雪：目前政策对于房地产支持力度上在中段甚至是前半段的这样的一个位置，往后看，依然会处于边际向好的一个方向。从基本面的角度去看，过去紧缩周期带来的是房企融资端的显著分化，具体体现为融资的规模和成本的显著分化。这一轮的房地产行业的投资逻辑，是一个非常强的供给侧改革的逻辑。对于这些优势的房企，未来面临的其实是非常好的产业机会。
这个机会体现于：其一是市场主体数量大幅缩减，土地市场竞拍的竞争激烈程度显著下降，带动房企拿地成本下行；其二是开发商作为银行贷款的需求方，在整体贷款额度扩充但需求下降的背景下，开发贷在银行之间的价格战是必然趋势，优质企业将受益于资金成本的下行带来利润率的抬升。因此对于销售好拿地力度大且布局高能级城市的房地产企业，未来这种增长的确定性和盈利质量都会更好，较为看好房地产行业整个估值和业绩的双升。
夏浩洋：从地产产业链的角度来看，我们相对更看好后端竣工产业链。在目前防疫措施优化、房企融资全面改善，同时融资政策方向重点支持房企施工及保交付背景下，行业整体竣工规模预计迎来修复。房企在完成在手项目施工竣工后，如果销售景气度进一步扭转向上，对于现金的支出方向，将会更多用于土地投资，扩大销售规模。前段开工端的产业链景气复苏周期或将会相对慢于后端竣工周期。
赵大震：在国家对保交付的高度重视下，多笔纾困基金陆续推出，分发到各个省市，根据我们调研，最近两周资金落地到项目的速度明显较前期有所提升。预计这些真金白银的投入将在明年的竣工数据增长中体现，恢复情况好于投资和新开工，因此利好地产产业链上的建材、轻工、家电等板块。
邹曦：从短期来看，在“保交楼”政策措施有效落地的情况下，竣工产业链会更加受益，包括消费建材、家居等行业。从中长期来看，当地产销售企稳并逐步回升后，销量稳定在什么水平非常关键，这将决定地产产业链新的估值中枢水平。
胡耀文：中长期看好国企央企，地产市场将是各种并举的多元化的市场，不仅有住宅地产，还有商业地产，棚改旧改等。国企、央企在棚改、旧改等领域可以充当比较重要的角色，且融资方面也是比较健康的。
“三箭齐发”对市场是全面性利好
A股底部大概率已出现
中国基金报记者：您认为近期对地产行业“三箭齐发”来提振经济，这些对整体A股的影响大多？是否能带来全面利好？
李欣：第一，第一支箭从实际操作中也主要投放到了优质房企中；第二支箭比较侧重民营企业；而第三支箭的应用没有太多的门槛，只要上市房企都可以享受此类政策的利好，所以政策效应的释放会更好。
第二，第三支箭的发射，汇集了多种重磅的金融政策，包括重组、股份增发、私募等，这些都为房企后续资金的状况改善创造了非常好的机会。
最后，三箭齐发，本身就形成了非常好的组合拳效应。尽管房屋销售市场依然承压，但这三个政策本身也可以比较显著改善房企的流动性。一些和此类政策靠拢的企业更是可以享受利好。
夏浩洋：整体来看，此前抑制经济复苏的一些因素正在出现边际改善迹象，地产融资政策的持续宽松解决了房企负债端的挤兑问题，控制风险进一步向外扩散。接下来，在融资政策宽松的窗口期内，预计居民端的需求政策仍将继续发力，帮助房地产市场销售实现复苏，解决房地产市场景气度下行的压力。因此，从多方面来看，经济复苏是一个确定性较强的趋势，而A股在近期也出现了反弹，反映出资本市场对于经济复苏的正面预期。
赵大震：房地产行业是中国经济的动脉，上下游涉及到的行业和企业数量众多，景气关联度极为紧密，通过对地产企业的定向放水，实际也是向全产业链输血，提供了更多就业岗位，带来需求的复苏，从基本面角度对所有行业都是利好。
在短短20天的时间内，政策端“三箭齐发”，具有较强的信号意义，大幅提振各方的信心。政策从多角度、多方式向房企提供资金支持，支持存量贷款、债券合理展期，有效避免房企债务风险蔓延。房地产企业新增募集资金用于“保交楼、保民生”，建筑国央企房建工程风险敞口有望下降，有望带动资产负债表持续改善。建筑业务迎良性循环，再融资可用于经济适用房、棚户区改造、旧城改造拆迁安置住房建设、补充流动资金、偿还债务，有助于建筑国央企更好服务我国实体经济发展，更好服务稳定宏观经济大盘。
邹曦：地产行业“三箭齐发”，具有明显的信号作用，表现出政策当局对经济下行的关注与担忧，体现了因应实际情况优化调整政策，与时俱进的导向。结合各种有关的政策措施来看，这对于市场是全面性的利好。A股市场的大底部大概率已经出现，2022年4-10月份形成的这个底部，可能在未来2-3年都是有效的。
胡耀文：地产链对于大宗商品定价和整个宏观经济都会有影响。鉴于目前整个行业的调整已经进入了比较良性的阶段了，政策的判断也较为精准。我们对于行业的好转是很有信心的。未来A股的风格切换也是存在可能的。
未来价值风格或有持续性机会
中国基金报记者：地产、银行全线走强之后，市场风格是否会发生变化，相对来说布局年底及明年一季度来看，哪些领域更占优？
李欣：目前我们在这几个子板块当中最看好的就是地产，因为从政策的走向上来看，地产的政策底部反转是最为明显的，现在来看，利好政策还在出，我们觉得后续还会有。所以地产板块我们是最看好的。
其次的板块，地产起来了，也利好银行和保险。本来我们说银行的业绩是非常好，但今年其实银行股的涨跌幅出现了比较大的区别，很多时候担心的就是地产商的风险。一旦地产的政策出现反转，核心银行坏账压力减轻会提估值，所以对银行也是一个比较明显的利好。所以我们的银行是排在第二位的。保险相对来讲要间接一点，经济预期起来了，国债收益率提升了，对保险是个利好。
夏浩洋：整体而言，目前市场处在磨底阶段，反弹重心或在于修复，低估值板块的估值修复是一条重要的主线。
从风格上来看，考察过去历史几轮市场低点，底部回弹时市场的重心往往在于修复，而低估值与政策预期向好则是市场修复的主要逻辑。从细分行业相对估值水平来看，参照比较2010年以来4次市场大底后30个交易日区间涨跌幅表现，普遍存在相对估值低位水平的行业领涨反弹的现象。因此，目前从估值角度看，我们依然关注金融地产板块在未来的估值修复机会。
赵大震：经济预期上修(地产多只箭）、流动性宽松配合、稳增长政策密度强度，可能会带来阶段性大票风格的修复机会，从破产估值预期的极端低估值回归到正常化。相对来说布局年底及明年一季度来看，明年上半年处在经济复苏初期，顺周期板块相对成长板块会更有优势。
邹曦：市场风格会逐步趋向价值，在未来一年是大概率事件。应当看到，虽然政策方向已经有明显的转变，但是政策的优化是一个渐进的过程，把握好政策的力度，以免产生新的负面影响，是正常的选择。因此风格转换不会一蹴而就，但也正是如此，价值风格在未来一年将获得持续的机会。就年底和明年一季度来说，房地产行业和竣工链的优质公司，将可能出现更优的投资机会。
胡耀文：短期稳增长预期有所提升，更看好与经济修复相关的顺周期产业。
楼市销售复苏节奏仍是目前市场关注焦点
中国基金报记者：相对来说，在目前市场格局下，您认为市场风险点来自何方？您会更重视哪些因素？
李欣：房地产的主要风险点，在于交付、销售、信用等形成了一个恶性循环，以居民缩表为标志，成为了主要风险点之一。以及局部疫情反复进一步干扰销售复苏的风险，个别公司虽然获得增信支持，但销售乏力，债务仍可能展期的风险，房地产企业盈利能力进一步下降的风险。
对于投资者而言，短期行业信用修复仍需要时间，但主流房企估值已跌至历史低位，没有必要过分悲观，当前时点是优质地产股的布局良机。考虑到地产产业链涉及细分子行业众多，且个股表现良莠不齐，个人投资炒股难免力不从心，借助基金的专业之力曲线入市更为明智。
夏浩洋：从历史来看，房地产市场的景气度往往能对经济增长的修复带来影响，因此目前核心的风险点就在于房地产市场的整体景气度能否如大家所预期的今年触底后实现增长。从行业各个角度来看，未来一两个季度的房地产市场销售情况需要多加关注。
从不同城市来看，核心城市在企业聚焦拿地的策略下，潜在供应持续增长，而二手房挂牌量增加带来的价格调整，对应的一二手房价差缩小，导致新房购买需求下降，整体新房销售复苏的节奏或将存在一定波折。而非核心城市在较高库存水平环境下，期房交付带来的信任问题，或仍将一定程度上制约居民购房需求的释放。
在当前房地产调控政策持续宽松的环境下，由政策放松到市场销售恢复依然存在一定的距离与挑战。房地产市场销售复苏的节奏仍是目前市场的主要关注点。
赵大震：短期过快的预期修正可能带来市场波动的加大。投资者可继续关注政策预期修复的地产产业链上的建材、金融板块等，但也要警惕政策不及预期以及疫情可能带来的市场调整风险。
邹曦：在目前经济数据较弱，行业数据由于季节性因素扰动较大的情况下，政策导向成为市场的主导性影响因素。应当看到，政策预期的明朗是一个渐进的过程，在此期间，市场可能会对政策方向出现质疑，从而导致市场的波动。
胡耀文：目前，国内经济的基本面处于弱复苏的格局。国内需求不足的问题亟待解决，未来各项关键政策的变化或是决定市场走向的关键变量，后续可关注中央经济工作会议的定调，短期稳增长预期有望提升，相对更为看好经济修复预期相关度高的品种。若中长期社融前瞻指标改善，经济增长将逐步改善，对于A股会形成较强支撑。
编辑：舰长
