交易周期可缩短一半！北京二手房“连环单”串联改并联，买卖同步办理

本报记者 李贝贝 见习记者 董红艳 北京报道

2022年9月23日，北京住建委和北京规自委联合发布了《关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知》（下称《通知》）。《通知》称北京二手房交易“连环单”将由过去的串联办理调整为并联办理，以缩短办理时间，方便购房群众。

9月23日，中国豪宅研究院院长朱晓红表示此新政意味着一定程度的上的限购松绑，对改善性需求的购房者带来了便利，同时也让二手房市场扩容加速。

“连环单”交易买卖同步

近期，提高二手房交易效率已经成了各个城市楼市政策的热点方向。截至目前，已经有十多个城市宣布推行二手房“带押过户”等政策，提高二手房的交易便捷度。北京并未推行“带押过户”，而是因地制宜的推出了“连环单”业务模式。

《通知》称北京“连环单”业务为优化商业环境的便民新举措，实施的目的是提高二手住房交易效率，支持购房家庭合理住房需求。

《通知》指出，“连环单”是指在同一时期内，购房家庭先出售名下住房，再次购买住房的交易业务。“连环单”业务是指完成卖出合同网上签约的房屋不计卖出房屋家庭房产套数，将原需按顺序先后办理的房屋卖出、买入业务调整为并行办理，买卖同步。

北京住建委称，目前北京仅将“A家庭←B家庭←C家庭”涉及三方家庭的连环单业务纳入试行范围，这将连环单业务牢牢锁定在了二手房的交易范围，任何一方不为家庭或涉及新房交易的话都将不能构成“连环单”业务。

申请流程上，《通知》明确了共同申请的要求。“连环单”家庭与卖出方、买入方达成交易意向，就办理“连环单”业务达成一致意见，共同向提供经纪服务的经纪机构提出“连环单”业务申请。也就是说，交易的三方均需要向地产中介机构提出申请，才能启动“连环单”业务。

审核流程上，《通知》明确了同步资格审查的规定。买入方购房资格核验通过后，“连环单”家庭通过“服务平台”完成卖出房屋的网上签约手续，同步提交购房资格核验申请。“连环单”家庭已签订合同（卖出）网上签约未转移登记的房产，购房资格审核时不计入名下房产套数。

也就是说“连环单”家庭卖出房子完成网签后，即可视同该套住房“暂时”转出，就可以获得新的购房资格，而不必再等到名下住房并办理转移登记后，才腾出买房资格。待完成买入住房的网签后，可一并办理卖出、买入房屋的贷款、缴税、登记业务。

流程终止上，《通知》指出在资审、网签、登记过程中，如“连环单”购买方未通过购房资格核验的，“连环单”业务进程终止。对“连环单”的交易风险进行及时把控。

9月23日，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《华夏时报》记者采访时表示，此次北京的政策总体上就是一个换房的政策，换房政策是目前各地正在积极优化的内容。

朱晓红表示此新政意味着一定程度上的限购松绑，对改善性需求购房者带来了便利，同时也让二手房市场扩容加速。

而中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进在9月23日接受《华夏时报》记者采访时认为此政策的主要效用在于缩短交易时间，对市场供需的影响或较为有限。

去年已经开始试点

北京房地产市场经过多年的发展，已经逐渐步入二手存量房时代。根据中指监测数据，2022年1-8月北京二手房成交面积超过877万平米，远高于新房的481万平米。

朱晓红指出，北京的购房市场改善型需求是主力，90平方米以上房源的需求量从2021年已经开始超过了90平方米以下的需求量。"以房换房"这种置换的需求是最近两年的主要趋势，2022年北京二手房市场已达成的交易中，"以房换房"需求占比高达90%。

徐跃进表示由于购房成本较高，市场中“连环单”很多，市场运转更加依赖二手房置换改善的链条。

北京住建委称，2021年起，北京已经在部分经纪机构试点了二手房“连环单”串联改并联的业务。试点期间，“连环单”业务其实已经初见成效。

“这个业务我们去年就开始操作了。我们成交的‘连环单’很多，大概占成交总量的40%。”9月23日，北京一名中介人员告诉《华夏时报》记者。

“成交周期可以缩短一半！以前2个月的，现在可以缩减到一个月就能完成，能减少一半时间。”该中介人员还称“连环单”业务买卖都在一起进行，中介费也可以更优惠，从2.7%下调到2.35%。

曾在换房时体会过“连环单”的购房者张明（化名）9月24日对《华夏时报》记者说：“现在换房连环单特别多，从我自己的经验来看，此前，连环单如果找一家中介公司操作还好，他们自己会有个业务上的衔接和沟通，但如果找两家中介公司做，就麻烦很多，流程里会有很多不能达成一致的东西，造成时间消耗和交易风险，现在政府对连环单有了专门的规定，我觉得对购房者是大好事，因为不用受制于名下套数必须过户完再买下一套，而是可以同步进行，对于有风险的环节，比如房屋核验、购房资质这些，可以在交易早期就确定下来，不用提心吊胆，整体办理流程能缩短时间提高效率。”

不过张明认为，仅仅是“连环单”的优化还不够，他说：“如果北京也能实行带押过户就好了，我作为卖家，必须还掉全部贷款，才能过户卖掉房子，过户以后就能拿到购房款，但往往中间为了‘资金过桥’，会借很多钱，大几百万，和亲戚朋友借不足，还得去找利息较高的民间机构做短期借款，也不敢做信用贷，因为怕信用贷上征信增加负债，影响买下一套房时候的银行批贷……总之，压力很大。”

北京一直执行严格的限购政策，此次政策调整后，北京是否还将有其他动作？北京住建委称，将会同有关部门，监测评估“连环单”并联办理的实施效果，依托不动产网上办事服务平台，加强交易、缴税、登记各环节的信息流转和业务衔接，在兼顾安全和效率的前提下，逐步完善优化相关措施。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁