公募REITs又有大消息 首批5只拟申请扩募购入新项目

作为今年最火的产品，公募REITs又有新消息。27日晚间，沪深交易所分别了披露红土盐田港(5.1000.000.00%)REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT、富国首创水务REIT、中金普洛斯REIT等5只公募REITs拟新购入基础设施项目的公告。

这是继5月31日沪深交易所发布《新购入基础设施项目（试行）》文件后，首批选择扩募的REIT项目。

今年5月31日，在证监会的指导下，沪深两市证券交易所制定发布了《新购入基础设施项目（试行）》，支持上市REITs通过扩募等方式收购资产，加大REITs市场建设力度，着力推动多层次资本市场高质量发展。

这5只REIT项目的底层资产项目分属于产业园区、仓储物流、生态环保等不同的行业。

具体来看，红土盐田港REIT拟购入深圳世纪物流园项目 ，博时蛇口产园REIT拟购入招商局光明科技园科技企业加速器二期项目的部分基础设施（即光明项目），华安张江光大REIT拟新认购第2期资产支持专项计划的全部资产支持证券并最终投资于张润大厦项目，富国首创水务REIT则拟购入山西长治PPP项目，中金普洛斯REIT则拟认购青岛、重庆、江门3个仓储物流园项目。

上述产品拟申请扩募并新购入基础设施项目，计划采用定向扩募方式，向不超过35名特定对象发售。具体尚需发改委申报推荐、证监会准予变更注册、深交所审核通过相关申请、并经基金份额持有人大会决议通过后方可实施。

此次公募REIT项目进行扩募，会对产品有何影响？

博时基金表示，此次扩募筹集到的资金，将更好地服务于产业园的发展。这笔资金将用于再建设，构筑‘资金-资本-资产-资金’的投退闭环，实践以存量带增量、以融资促投资，提高投资效率和投资水平，构建具有国际影响力的新兴产业集群。

从贷款投资的角度来看，本次扩募还将偿还首次发行的并购贷款。若提前偿还全部并购贷款，并解除基础设施基金项下的权利限制，将有利于维护并提高基金份额持有人的利益。

“判断公募REIT扩募后的影响，主要是要甄别优质的项目、判断投资价值。从基本面来看，产业园项目应该更加关注是否具有高质量的运营能力，可以参考出租率、租金、未来租金年复合增速等指标；从估值角度看，可以参考资本化率指标。”华宝证券表示。

中信建投证券在研报中表示，目前来看，各家公募REITs仍然面临供不应求的局面，未来随着更多公募REITs产品的发行和存量产品的扩募，以及投资者逐渐成熟，长期这类资产还是要回归底层资产的收益和预期增值的价值，“资产荒”情况得到好转后，这一市场也会逐渐降温，回归项目本身的投资价值区间。

博时基金表示，从海外经验看，扩募是REITs产品的核心特征，也是我国公募REITs能够健康长远发展的重要助力。经过近两年的试点，我国已有近20只公募成立，相关发行、上市机制逐渐成熟稳定，已经具备启动扩募机制的条件。此外，当前已上市项目存量规模较小，且流通盘比例不高，容易造成二级市场价格的波动，需要通过扩募为二级市场注入新的活力。