公募REITs新纪录！买1万元能获配23元，这么火还能买吗？
本文来源：时代周报 作者：金子莘
公募REITs新纪录诞生。
9月16日，华夏基金公告称，华夏合肥高新REIT（场内简称：合肥高新；基金代码：180102）认购申请确认比例结果正式公布，比例配售前此次发行累计吸金1293.97亿元，公众投资者与网下投资者配售比例均创历史新低。
其中，公众发售部分配售比例低至0.23%，这一配售比例意味着，购买1万元仅能获配23元；网下机构发售配售比例为0.64%，这一配售比例则意味着，购买1万元仅能获配64元。
值得关注的是，该REIT产品在网下询价阶段就已经受到机构的广泛关注，共收到90家网下投资者管理的284个配售对象的询价、报价信息，拟认购数量总和为269.07亿份，剔除无效报价后，有效认购数量总和为268.97亿份，是初始网下发售份额1.715亿份的156.83倍。
华夏合肥高新REIT是全国第五个国家级高新区产业园REITs、安徽省本土企业首单公募REITs，由合肥高新股份有限公司、中信证券、华夏基金联合推出。华夏合肥高新REIT的项目底层资产为合肥创新产业园一期，园区聚集大批科技创新型企业，2019至2021年平均出租率超87%，项目具备良好持续的经营能力。
华夏基金在REITs方面管理经验丰富，算上该笔REIT目前已成功发行4单公募REITs，在管公募REITs规模超140亿元，在管公募REITs数量和规模均位居市场首位。
“近期市面上好产品相对不多，权益产品表现不佳，导致了REITs受到机构及个人投资者的一致关注。”某公募基金分析师告诉时代周报记者，华夏合肥高新REIT的底层资产确实比较优质，但这个配售比例相对市场预期还是偏低。
实际认购份额超发行份额84倍
华夏合肥高新REIT吸金能力惊人。
据华夏合肥高新REIT公告，中国证监会准予华夏合肥高新REIT发售的基金份额总额为7亿份，实际认购份额达到了590.86亿份，超额募集逾84倍。
本次发售由战略配售、网下发售、公众投资者发售相结合的方式进行。其中，向战略投资者发售的基金份额数量为4.55亿份，份额占比最大，占发售份额总数的65%，截至2022年9月15日，该基金发售公告披露，17家战略投资者已全数按网下询价的认购价格2.19元/份认购基金份额并已全额缴款。
图源：图虫
尽管网下发售及公众发售份额总量不及战略投资者，但认购十分火热。
据发售公告，剩余份额归属网下发售的1.715亿份，90家网下投资者管理的284个有效报价配售对象已全部进行网下认购并全额缴款，有效认购基金份额数量为268.97亿份，为初始网下发售份额数量的156.83倍。
其中，归属公众发售的0.735亿份，合计占发售份额总数的35%，公众投资者有效认购户数为72899户，有效认购份额为317.34亿份，并均已全额缴款，公众发售实际认购份额达到了发售份额的400多倍。已认购的网下投资者中，参与机构涵盖券商、保险、信托、私募、基金子公司等各类机构投资者，足见专业投资者对该产品的青睐。
此外，华夏合肥高新REIT认购申请确认比例结果的公告显示，网下投资者认购配售比例为0.6376%，认购规模达589亿元；公众投资者认购配售比例为0.23%，认购规模近695亿元，两项均创历史新低。
华夏合肥高新REIT如此受市场关注，其底层资产质量也非常优良。
9月6日，华夏合肥高新REIT公告称，该基金的运营部分主要由合肥高新睿成科技服务有限公司和合肥高新睿成科技服务有限公司两部分资产组成。据中联评估2022年3月31日出具评估报告显示，两个项目的合计评估价值为13.51亿元，现金流预测2022年（7月1日-12月31日）数值为4.42%，2023年预测值为4.44%。
原始权益人合肥高新股份有限公司是集开发建设、运营管理、产业投资等业务于一体的综合性产业园区开发运营商，是安徽省内一流、国内领先的国控产业园区开发建设主体。
华夏基金REIT基金规模居首
华夏基金公募REITs在全市场布局产品数量最多，合并计算华夏合肥高新REIT目前已经成功发行4单公募REITs，在管公募REITs规模超140亿元，在管公募REITs数量和规模均位居市场首位。
其余三只REITs产品分别是华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT、华夏中国交建高速REIT、华夏北京保障房REIT。其中，华夏中国交建高速REIT份额最多，总规模也最大，该基金2022年4月13日成立，发行价格为9.40元/份，发行份额为10亿份，发行总规模为93.99亿元，截至2022年6月30日，基金总规模为94.32亿元。
图源：时代周报记者制图
今年6月起至今，不含华夏合肥高新REIT，已有公募5只公募REITs成功发行，其中8月最多，有3只发行；5只公募REITs合计总规模高达121亿元。不仅如此，目前仍有两只公募REITs项目处于申报审批过程中，其中中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金于2022年9月2日申报，当前状态为“已受理”；华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金于2022年5月6日申报，当前状态为“已反馈”。
图源：时代周报记者制图
公募REITs不仅新发行火热，净值表现也不错。
据光大证券研报，截至9月14日，我国上市公募REITs产品已增至17只。从二级市场收益情况来看，除平安广州广河REIT外，其他产品全部实现正收益，其中13只股价较上市首日涨幅超20%，平均录得涨幅29.3%。
天风证券建议关注以下两种REITs品类，分别是：第一，受益于资产升值并具有良好运营能力的保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs，如园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；第二，具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。
