万科物业上市首日破发，物业的科技概念已不在？

文｜李逗

编｜孙春芳

经过5个多月的ipo审核后，备受资本市场关注的万物云，终于迈出了上市的关键一“脚”。

2022年9月29日，万科集团拆分的万物云正式在港交所上市，发售价定为每股发售股份49.35港元。不过，由于万物云上市时，恰逢物管股低迷时期，在港公开发售情况并不如人意。开盘当日，万物云股价破发。

截至当日收盘，万物云股价报47.6港元/股，跌幅6.79%，总市值为536.88亿港元。至此，上市物企总市值排名前三的分别是华润万象生活、万物云、碧桂园服务。

脱胎于万科集团的万物云，一直备受行业关注。早在上市前几年，关于万物云上市“能值多少钱”的问题，曾引发行业多翻讨论。当时的物业行业，还处于资本市场上的风口，物企平均市盈率从2018年的20-25倍抬升至2020年的45-50倍。

不过，由于万科对万物云的定位不仅仅是“单纯的物业管理公司”，万科董事会主席郁亮曾多次强调，万物云不会以物业公司的概念上市，有关上市的进度也一推再推。

如今， 相比2020年、2021年的物业上市热潮，如今，物业行业的估值已经逐渐回落。万物云的估值也较早起的千亿市值跌去了近一半。不过就募资金额而言，万物云依然是今年规模最大、最受关注的一家上市物企，在港股市场惨淡的背景下，成为了今年港股最大IPO企业。

上市首日即破发，估值缩水近半

上市关键时刻，两名万科集团高层们相继为其发言。郁亮说，“今天对万物云而言，是一个全新的起点”；上市的那一刻，万物云董事长朱保全，上市前夕他甚至在朋友圈发文，“差市场结交真朋友”。

对于万物云的破发，郁亮早已做好心理准备。在今天上午举行的万物云上市仪式中，他还回忆起了20多年前，万科股价发行时遇到的波折，“1993年万科发行B股，正好碰上市场最高点，七年之后B股股价才回到当初的发行价，一大批投资者被套其中。那七年的压力和煎熬，让万科记忆深刻。因此，万科并不在意上市时点的估值高低，更在意未来的长期表现。”

谈起市值高低，郁亮显得很淡定。不过，在三四年前，郁亮对于万科物业的市值也是明确提出过千亿要求的。郁亮在2018年表示，万科物业具备千亿级的市值后才会考虑上市。

2021年底，万物云当时的估值，就曾达到过这一目标。当时，在2021年底万物云提出上市计划的时候，彼时资本市场给其定下的股价为99.8元/股，按上市前总股本10.5亿股计算，万物云当时估值应为1047亿元。

时间不过多走了9个月，万物云的市值已经缩水了近一半，跌倒了500亿港元的水平。万物云的上市，没有赶上物业上市最热闹时的红利期，反而在物业市场下行时才启动上市。

进入2022年以来，去年备受资本市场追捧的物企，今年又都受到了资本的冷落。中物研协统计数据显示，截至今年8月末，59家上市物企的平均市盈率首次跌破10倍，仅剩8倍。摩根士丹利9月15日发表的研究报告指出，物管股的股价短期内可能会继续受压，预测明年市盈率为7.9倍。

为了应对这一挑战，上市之前，万物云此前特意将招股比例从行业普遍的25%下调至10%。万物云计划全球发售的股份数目为1.17亿股，仅占万物云总发行股本的10%。

不仅如此，在发售比例中，香港和国际的发售比例分别为1：9，即在港发售股份数目为0.12亿股，而国际发售1.05亿股，相比之下，万物云给到香港的发售比例很低，不过仍然出现了认购不足的情况。公告显示，万物云总共接获4681份香港地区提出的有效申请，总共认购953.13万股香港发售股份，相当于在港公开发售认购比例仅有0.82倍。

不过，相比香港的投资者们，国际的投资者显得积极多了。在引入基石投资人阶段，万物云即受到了7名基石投资者的支持，合共认购2.8亿美元的发售股份，不仅基石投资者数量及认购数较大多上市物企更多，投资者背景也引人关注，例如淡马锡、中国诚通、中国国有企业混合所有制改革基金、UBS等都是国内外知名投资人。

截至9月29日收盘，港股物业板块市值前三分别为华润万象生活、万物云以及碧桂园服务，总市值分别为673.34亿元、535.88亿元、391.96亿元。

主打的科技属性有多强？

虽然估值没有达到预期，但万物云的规模上已然稳坐物管行业的第二座次。

招股书显示，截至2022年6月30日，万物云在管面积达约8.4亿平方米，其中社区空间居住消费服务在管建筑面积约7亿平方米，商企和城市空间服务在管建筑面积约1.4亿平方米。这一在管面积，仅次于碧桂园服务的8.432亿平方米。

营收方面，招股书显示，过去三年，万物云实现净利润 42.7 亿元，累计派息高达 41 亿元，仅 2021 年就分红了 35.37 亿元。截至 2021 年底，万物云账上现金有 64.31 亿元。

不过，这些都不足以支撑万物云估值的想象空间。对于万物云的业务发展，郁亮的目标更多寄托在了自身的科技属性。郁亮曾在公开场合多次表示，万科物业一定要区别于传统的物业公司，被认可为服务商的时候，才有价值，才能得到市场的认可，才会考虑上市。

如今，姗姗来迟的万物云终于成功上市，但这是否意味着，万物云真的已经区别于传统的物业公司？

自 2015 年开始，万物云不断加码科技，通过 AIoT 系统和 BPaaS 解决方案能力，对传统的服务进行标准化和数字化的运营。不过，随着物企的资本浪潮涌来，主打“科技牌”，已经成为各大头部物企的标配，万物云的“科技牌”能否是否真的具备差异化优势？

数据显示，万物云持续科技投入，2019-2021年，万物云研发投入分别为2.04亿元、2.50亿元、3.74亿元。但从万科披露的数据来看，目前以“AIoT 系统和 BPaaS 解决方案”获取的收入部分，仅占万物云收入的8.1%。

公开信息显示，2022 年上半年，万物云实现营业收入 143.5 亿元；其中社区空间居住消费服务收入 80.8 亿元，占比 56.3%，商企和城市空间综合服务收入 51.1 亿元，占比 35.6%；AIoT 及 BPaaS 解决方案服务收入 11.6 亿元，占比达到 8.1%。

而从资本市场上给予的市盈率来看，也没有给到高科技企业的估值。从市盈率来看，截至发稿时间，万物云静态市盈率约为26.32倍，并没有超过华润万象生活31.92倍。另据Wind数据显示，港股物企整体市盈率约在12倍左右，仅有华润万象生活的市盈率超过30倍，紧接其后的绿城服务、中海物业、保利物业的市盈率分别为24倍、21倍、20倍。

为了打通资本市场的想象空间，万物云推出了独有的 " 蝶城 " 战略，试图打通社区、商企和城市服务的边界，用科技属性为物业赋能。据万物云首席科学家丁险峰介绍，" 今年，万物云在深圳、武汉、佛山、中山、南京、苏州、杭州等地，筛选了 14 个区域，作为首批构建蝶城的试点。" 按照规划，未来 3 至 5 年，其将力争在全国范围内落地数百个 " 蝶城 " 项目。

朱保全在万物云上市当天，也发文称，“此次IPO融资，万物云将把其中大部分资金用于蝶城战略中智慧物业建设，以回馈客户。”不过，目前来看，万物云推出的" 蝶城 " 能否真正跑通商业模型，仍然有待时间验证。

上市当日，万科集团发文称，万物云实现了“不以传统物业公司上市”的目标。不过，想从物管股真正的走向高科技含量更高的科技股，万物云的挑战才刚刚开始。