爆雷！老牌京系房企官宣违约

来源｜地产资管界

10月6日，北京鸿坤伟业房地产开发有限公司发布公告称，兹涉及BJHKWY 14.75 10/08/22（ISIN: XS2059534342），根据债券的条款，债券的所有未偿还本金连同其应计及未付利息(连同“应付金额”)将于二零二二年十月八日到期应付。该公司预计不会在到期日支付应付金额。

根据债券的条款，未能在到期日支付本金将构成债券的违约事件，而未能在到期日后30日宽限期届满时支付利息亦将构成债券的违约事件。如公告所披露，公司未能于债券宽限期届满前支付于二零二二年四月八日到期的利息，以致发生违约事件。

去年一笔债券展期

2021年11月25日，据上交所披露信息，鸿坤地产旗下一笔债券的回售兑付兑息达成展期。该债券简称“19鸿坤01”，债券代码163023，发行于2019年11月21日，发行总额3.44亿元，票面年利率7.50%，受托管理人为五矿证券。

债券兑付暂时展期，为鸿坤换来解决问题的时间，但也折射出这家老牌房企陷入举步维艰的境地。

公开信息显示，截至2021年中期，鸿坤地产账面现金及现金等价物仅3.04亿元。而同期，该集团有10.18亿元的短期债务、25.81亿元一年内到期的非流动负债，此外还有长期借款46.2亿元，总有息负债规模合计约153.38亿元。

5月6日，惠誉将北京鸿坤伟业房地产开发有限公司(Beijing Hongkun Weiye Real Estate Development Co. Ltd.)的评级展望从“稳定”调为“负面”，并确认其“B”长期外币发行人违约评级(IDR)。

惠誉表示，2020年，鸿坤伟业的杠杆率较高，原因是受疫情影响，环渤海地区的贷款审批速度较慢，导致现金回款减少。在充满挑战的融资环境下，该公司再融资风险增加，尤其是为今年到期的无抵押在岸和离岸债券进行再融资。

老牌京系房企

放在整个地产江湖，鸿坤地产可能排不上名号，但在北京尤其是西红门，鸿坤的名号也算广为人知。19年前成立鸿坤地产后，创始人赵彬拿下北京南五环外西红门一宗地，打造出一个覆盖商业综合体、社区商街、产业园区的成熟商圈。

在此发家后，鸿坤地产开始围绕环京进行布局，在京津冀大笔拿地，包括张家口、涿州、廊坊、天津等。早期低成本的土地储备，曾让鸿坤保持不错的利润率。但随着京津冀调控政策加码，北京地价高涨、拿地困难，鸿坤开始面临扩张和去化难题。

2017年，鸿坤集团的实控人变更为赵彬之子——赵伟豪，地产“二代”正式接班。金融背景出身的赵伟豪，给鸿坤制定了宏大的扩张目标，包括从京津冀出发、进驻长江经济带、粤港澳大湾区以及海南自贸区，甚至曾喊出千亿销售目标。

与此同时，鸿坤集团的商业版图开始扩容。围绕鸿坤地产，鸿坤文旅集团、鸿坤产业、鸿坤资本等模块相继出现。其中，鸿坤资本整合了鸿坤亿润投资、鸿坤基金、鸿坤财富等板块，致力于成为“泛地产投资领域的创新型综合资产管理机构”。

尽管如此，无论是从拿地，还是融资能力优化方面，鸿坤都没能实现质的飞跃。

联合资信一份报告显示，2018年～2020年间，鸿坤拿地动作寥寥。2018年，鸿坤仅在河北承德拿下一宗地，土地面积8.79万平方米；2019年，在安徽滁州、河北唐山拿下三宗地，总土地面积19.04万平方米；2020年，仅在安徽、河北拿下三宗地。

扩张速度不如预期，鸿坤地产的销售规模也受到影响。公开数据显示，2016年，鸿坤就已突破百亿销售额；2017年，达到147.13亿元，同比增加35%。不过从2018年开始，鸿坤的销售规模便一直在170亿元左右，实现预售项目均为30余个。

反映到盈利表现上，2020年鸿坤地产实现营业收入88.99亿元，同比下滑7.94%；实现归母净利润3.47亿元，同比减少59.57%。今年上半年，鸿坤地产由盈转亏，实现归母净利润-6195.43万元，同比减少约110.12%。