“3亿欠款变成房”背后：工抵房数量激增，折损3成供应商吃哑巴亏

抖音网红老四曾经演绎过一个段子，主人公是个包工头，为了跟开发商要账急得嘴角生疮，最后还是被开发商用2套房子抵了账。

段子来源于生活。

9月22日，一家设计公司“尤安设计”为了缓解资金压力，与7家房企进行债务重组，一次拿下了144项工抵房，价格达到2.95亿元。

这些房企不仅有融创、宝能这样的民营企业，也有保利、金茂这样的央企。

工抵房在房地产行业是常见现象。在开发商资金紧张的情况下，通过工抵房的合作方式，开发商缓解了一定的资金压力，而供应商也能实现部分回款。

只不过，在市场上行期，被抵账的房子很容易换成钱；但在下行周期，却成了无可奈何的妥协。

债主们大多别无选择。

无论是作为甲方的房企，还是作为乙方的广告、工程等合作方，基本都说了一句话，“好歹还能有房子拿。”

3亿欠款变成“房”

根据尤安设计发布的公告，其将与绿地控股、融创中国等相关债务重组人进行债务重组。

债务重组人拟以其开发建设的总建筑面积约1.72万平方米的144项商品房（含住宅、公寓、商办用房、停车位），作价2.95亿元（已含增值税），用以抵偿其所欠付公司的设计咨询费合计约2.95亿元，差额9.89万元由公司以现金方式结付。

这些项目包括已建成的项目，但大多为在建项目，并且绝大部分未签署预售合同，其中债权金额最大的是绿地集团，达到了2.6亿元。

但实际上根据机构出具的资产评估报告结果，这批抵债房产于2022年8月31日(为评估基准日)的评估价值仅有2.5亿元。

对于这部分减值，尤安设计只能“吃哑巴亏”。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《凤凰WEEKLY地产》表示：“接受工抵房也是没办法，这家企业的情况可能一是工程项目比较大，另外就是有历史的欠账因素。”

尤安设计曾享受过房地产高增长的红利。

从2018年-2021年，其营收为7.3亿元、8.54亿元、9.26亿元及9.55亿元，净利润为1.28亿元、2.65亿元、2.92亿元及3.04亿元。

但2022上半年，尤安设计的营业收入2.23亿元，同比下降51.76%；实现归属于上市公司股东的净利润为-679.41万元。

根据尤安设计此前公告，其上半年计提资产减值准备5001.57万元，将导致公司2022年度1-6月利润总额减少。这些减值主要来自应收账款，而此次债务重组的标的，就是与这些房企的应收账款。

激增的工抵房

最近两年，随着房地产行业进入深度调整期，开发商的资金压力骤增，工抵房的数量也较之前有所上升。

根据CRIC克而瑞的监测，自去年9月以来，市场上的“工抵房”数量激增，不仅在二、三线城市频频现身，也在广州、成都、南京等一线、新一线城市冒头。

而在近期，抖音、小红书等平台都能看到中介发布的“工抵房”广告。

当然，最大的考验还是如何将这些房产变成回款。

“这是一个非常漫长的过程。”李宇嘉说。

工抵房的模式并不复杂，开发商抵给房源后，他们通过中介或其他渠道销售，开发商配合更名、办理按揭等工作，但如何规避风险成为这些企业需要共同面对的问题。

一位广告服务商人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“开发商会把最不好卖的房源拿出来抵给供应商，而且一般是按照原价抵，但实际上市场成交价会低很多，这两条已经让我们很难接受。”

另外，他还分析称：“抵的房子还要拿去销售，这个周期很长。即便销售出去，钱也是先到开发商账户，你拿到这笔房款还需要很长一段时间。还有，按照我们的经验，工抵房的折损率很高，在28%到35%之间，等于100万的房子要折损28万到35万。”

但一位大连开发商人士向《凤凰WEEKLY地产》说，他们公司能工抵房的都是长期合作的公司，价格不会差得特别离谱，对方也得考虑未来合作。“毕竟在开发商不好过的时候也不能落井下石，双方商量着来。”

即便是明显的吃亏，很多开发商的合作方还是会选择接受，“有欠款的只能这样了，多少能回点，卖不出去是资产，卖出去就能回款。你要是硬挺，没准企业就倒了。”上述广告商表示。

甚至有的工程方想要工抵房而不得。

江苏一位承建商向《凤凰WEEKLY地产》表示：“我们这边只有总包和影响后期施工进度的企业，才有去谈工抵房的资格。已经交付的工程，即便是没有出险的企业，后面再要回款就难了。”

为了规避这种风险，他说，“目前已经不做民营企业的项目了。”

监管的“保护”

上述广告商坦言，工抵房其实有很多风险，但他们没有很好的方法来规避。

“我们只跟开发商签了抵房协议，这个钱自动进入开发商的账户，抵给你的房要更名给新的买房人，这中间我们还得防止有一房两卖的情况。比如，开发商把房子抵了我们的广告款，但卖房的钱他们也不给我们，相当于卖了两次。”他说。

当然，目前预售资金监管趋严，这给供应商结款提供了一定保障。

上述承建商表示：“现在一些进度款可以拿到，但最后的验收结算现在还拿不到，这部分占到30%到40%。”

而一位房企人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“现在我们是一栋一栋建设，然后一栋一栋拿预售证，供应商都要现款，如果没有，直接就撤场了，很多项目竣工备案了才给集团钱。”

融创的一位内部人士则向《凤凰WEEKLY地产》坦言：“在保交楼的背景下，这样的方式会倒逼开发商向供应商付款。”

而上述拿到工抵房的广告商说，对于资产他们基本上还是会评估，不是所有项目都可以抵。“当然如果是大一点的企业，因为价格有优惠，内部也会消化掉一些。”

很多供应商盼着更多预售资金监管方面的措施出台，也盼着随着纾困资金的逐步到位，开发商项目的资金压力能够缓解。毕竟这么多年，谁都希望能跟合作伙伴长久、和睦地走下去。