他，中国地产界最清醒的人！

不要太聪明。

文 | 华商韬略 毕亚军

如果要问李嘉诚这一代谢幕之后，谁是香港商界的新门面？陈启宗一定是个必须的答案，甚至没有之一。

他操持着全球生意，活跃在全球舞台。更特别的是，他常常在商却不言商，开口就是人类和世界大问题；他热衷研究政治政策，但又刻意与权力和官场保持距离。

他曾以欧洲得了癌症、美国得了心脏病，来表达自己对西方政治的失望，对世界的忧虑；对中国人讲究的明哲保身，他也有些不满：一个社会公民，在有一些事情上，要有道德勇气。还有：

他可能是中国房地产业最清醒的人。

【把握内地打赢翻身仗】

陈启宗从不掩饰自己是靠了内地的经济发展，才获得今天的商业成功。

在众多场合，他都强调，一些香港人放弃内地商机不把握是愚蠢至极。“钱在内地，有钱不来赚，你是傻瓜、笨蛋。”

毕业于美国南加州大学的陈启宗，出生于香港富商之家。其父1960年创办恒隆集团，在香港地产业异军突起，并于1972年将公司在香港证劵交易所上巿。

1991年，42岁的陈启宗从父辈手中接过权杖，成了恒隆集团新的当家人。但他当时面对的，却是相当尴尬的处境。

上市之前，恒隆是香港发展最快的地产公司之一，但上市之后却连续两次踏错节奏，从领跑者沦落为陪跑人。

陈启宗一上任就把内地作为找回失去二十年的新机会，带领恒隆重新起跑。

从1992年进入上海开始，他以集中在“人口庞大城市的最佳地段”发展商业地产项目——恒隆广场为核心，不疾而速地将恒隆发展成了世界级的商业地产标杆。

至今，仅内地，恒隆就已在上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉及杭州，总投资超过千亿，发展了近10个以恒隆广场“66”品牌命名的商业综合体。

到2022年6月30日，恒隆地产总资产为2157.31亿港元，总负债为686.85亿港元，资产负债率仅为31.84%。其中，仅在内地的投资就超过1300亿港元。

恒隆之外，陈启宗家族的晨兴集团还在全球主要经济体投资新兴产业，仅在中国内地就投资了搜狐、携程、快手、小米、商汤科技等企业，赚钱能力甚至超过恒隆地产。

【只选好的，只做对的】

“只选好的，只做对的”，是陈启宗不断对外强调的恒隆理念。

为了做好、做对，他把进入内地的第一站选在了当时刚刚进入新一轮开发的上海，一出手做出两个至今仍是上海高端商业地标的大项目——恒隆广场和港汇广场。

此后几十年，陈启宗一直坚守这个策略：只投顶级地段，只做顶级持有型物业。

顶级地段的顶级物业，在牛市最能涨，在熊市最抗跌，只租不卖更可以对这个国家和地区的经济发展红利从鱼头吃到鱼尾。

做最好的，然后将它拿在手里，就是最对，这也是陈启宗观察全球地产业发展历史后，总结出的一个基本规律。

事实也一再验证着他的判断。

以上海两个项目为例，它们不但奠定了恒隆在顶级写字楼和商用物业开发的江湖地位，同时也为恒隆赚足真金白银。

其中，港汇广场的日人流量平均高达50万，两个物业的出租回报率都平均接近或超过20%。如今，恒隆早已收回两个项目的全部投资成本，剩下的几十年，就是：

利润、利润、净利润。

陈启宗追求的好与对，也体现在经营管理素质上。对公司治理的高标准，在市场表现出的超常理性和纪律性，也是他对“只选好的，只做对的”的核心要义。

恒隆一直被视为香港营运最佳的公司之一。在香港董事学会对港上市公司治理的研究中，恒隆是位列十佳企业的唯一地产公司。多年来，陈启宗还有一项自豪的业绩，恒隆是香港最精简高效的企业之一，其人效利润连续多年为同行最高。如：

2010年，恒隆的纯利超过港币230亿元，每名员工平均创利约港币一千万元。

【踏准周期的赢家】

陈启宗一直强调：

从历史中学习经验，养成智慧。

恒隆在他掌舵之前的兴衰起落，让他对房地产和经济周期的关系刻骨铭心，也让他对把握周期行事保持着超常理性和纪律。

这也是恒隆赖以成功的关键因素之一。

如以一年两年看，恒隆总是很慢，但若以10年20年看，他们又是成长最快的公司之一。他们慢但不开倒车，别人快进但也很容易就大倒退，甚至归零。其市值如今大大高过一众地产巨头的关键，也在这里。

陈启宗说，机会和陷阱都很多，企业的成功，一定要笃守原则，只按市场行事。

“换句话说，我们比大部分人甚至全部人更加尊重市场。我们认为市况处于低位时才会买，认为市况处于高位时才会卖。”

这限制了公司的扩张速度，但增强了抗风险力，并能将风险变成机遇。无论1997年亚洲金融风暴，还是2008年全球金融海啸，恒隆都是安然度过，并且弯道超车。

市场低迷时，在恐惧中抄底；市场升温到一定程度，预感到过热过头之危，在别人的贪婪中趁高出售此前低迷时抄到的物业；当危机真正到来，高处贪婪的企业深陷其中，行业再入低迷，手握大量套现资金的他，又在别人的恐惧中贪婪抄底。

30年来，类似的故事，不断被陈重演。

但他认为，这并不是因为自己比别人聪明，而是因为自己比别人守纪律。

包括做风险投资，陈启宗比做地产要大胆，但比通常的风险投资商也要谨慎。

他说，风险投资不会没有风险，但也不能明知风险依然去傻搏。十投不可能十赢，但我们要争取十投八赢。

无论做什么，他总是强调忧患意识并对可能发生的风险进行管理和防备。

这种超常理性，严守纪律，也让陈启宗在过年这些年的中国地产业拉了不少仇恨。

他曾连续16年出席博鳌地产论坛并发表主题演讲，最近10来年，他每年都对内地住宅高周转模式开炮、泼冷水：风险一定会爆发，音乐一定会有停下来的那一天。

他说，没有见过、经历过市场大周期并活下来的，不是可靠的房地产开发商。

他警告内地同行：“你们中大概有30%的人未来可能会垮掉，3%的人可能赚到极多的钱。事情的美好在于，大家都会认为自己是那3%的人，但极其危险的是，97%的人最终都不会成为那3%。”

今年9月16日发布恒隆地产的中报中，他再次谈及自己不断警告内地楼市之事。

“本人的讯息始终如一、年年一致……人人都点头称是，但听而行之的则寥寥无几。他们同意本人的论调，却不愿加以跟随。”

同时，也发出无奈与无解之问：

为何会明知风险但却放任风险越积越大？

【活跃国际政商界】

戴维·伯恩斯坦（David Bornstein），曾在代表作《如何改变世界——社会企业家与新思想的威力》中，以“社会企业家”来定义一群特殊的企业家。形容他们是：为理想驱动，有创造力，质疑现状，开拓新机遇，拒绝放弃，构建一个理想世界的人。

陈启宗更像是这样的人。

他曾有句“狂言”：“世上最不值钱的东西就是钱。”意指真正值钱的是时间和精力。多年来，他将这最值钱的（时间和精力），源源不断地投入到他的理想世界构建中。

陈启宗常常在商却不言商。2014年，华商韬略和北京大学联合举办企业家讲座，邀请他作首期演讲嘉宾，他自己给自己选了题目：《中国与世界新秩序》。

他连续32年在业绩报告中给股东写信，其大半篇幅谈的也是世界政治和经济形势。

他常年行走世界舞台，在世界性报刊杂志发表文章，在国际会议上发表演讲，分享自己对世界的观察和思考。

面对有人问他，为什么要写这样的文章，他则反问：为什么我不能写文章。

而且，他讲的、写的都是大问题。

在《中国与世界新秩序》演讲中，有香港学生向他提问关于香港的问题，他甚至开玩笑说，香港是小问题，今天在北大最高学府，要谈大问题，并指着华商韬略的标识说：比如华商韬略那才是大问题，华商不一定是大问题，韬略是大问题。

对商人们避之不及的，陈启宗也都积极发声。而最近这些年，他似乎一直在批评世界。

他说欧洲已经得了癌症，美国已经得了心脏病，并多次 “一人一票”的民主制度感到失望。他说自己是一个简洁明了，面对现实的人，支持民主的人，但“一人一票”的极端方式，鼓励每个人都打自己的算盘，社会就会慢慢变成一盘下不动的棋。

最新的恒隆地产中报中，他也大篇幅对中美关系恶化，可能会分化世界，彻底改变全球经济的组成模式和营商方式，以及乌克兰战争带给世界的影响表达忧虑。

“如果没有认识到这一点，或者误读这种不断在演变的双边关系，可能会产生严重后果。”

陈启宗认为，俄乌战争会改变世界面貌：欧洲已经成为战争的输家，但美国可能是最大的输家，“因为她可以输掉的最多。”

他说，最重要的不是战争本身，而是以美国为首的西方国家对战争作出的反应。西方国家所要承受的痛苦是咎由自取的。

他还预期，美国随意冻结他国和个人的美元计价资产，会让很多人采取措施保护自己，把资产调往美国的势力范围之外。

对中国将会受到的影响，他则相对乐观。“长远来说，中国其实可能会得益。被削弱的俄罗斯将会比以前更需要中国这个庞大的能源、粮食和矿产市场。”

对于美国推行的所谓供应链去中国化，陈启宗也是有担心但不悲观。

他认为，当今世界没有任何地方可以复制这40年来，中国在珠三角和长三角所建立的产业链系统。“今时今日要建构一个涵盖众多国家、语言和文化的新框架，不但会大大降低效率，而且即使真能实现也需时数十年才能达到中国现时的水平。”

所以，他的结论是：

“放眼未来五至十年或很可能更长的一段时间，中国仍会像现在那样，是最佳的投资地之一。相对而言，可以预期中国会保持社会稳定和合理的经济增长速度。”

还有一点很特别是，热衷研究政治政策的陈启宗，却又不喜欢参与政治，刻意与权力和官场保持距离。

他在诸如世界经济论坛、美国百人会、香港中文大学、哈佛、耶鲁、斯坦福、麻省等诸多研究机构、民间团体担任要职，却没有任何官方或政治身份。

【不要太聪明】

陈启宗主张绝对尊重私人财产，但也一直宣扬：钱不留后代，而应完美地献给社会。他曾给朋友箴言：

“有钱的儿子不成材，没钱的儿子成材。”

他在各种场合强调：父母要给孩子的不是财富，而是走向成功的培育。

他说，好的学术教育、道德教育以及一个温暖的家，已足够让孩子去成为社会的栋梁，把钱给孩子，就是要把孩子变成：

“家庭叫花子”。

让下一代自立，这也是陈启宗的父亲陈曾熙，留下的经验和示范。

陈曾熙出生天津富商之家，但他的父亲、陈启宗的爷爷能干却赌博成性，曾一夜间输掉一条大街的产业，最终家道中落。

家庭的衰败和生活的艰难，激发陈曾熙自力更生，先是远赴南洋，之后扎根香港创下恒隆的基业。而他去世时，却把庞大的恒隆股份，交给了旧属殷尚贤作为遗产信托人，而非留给儿子或弟弟。

“先父去世时我们三兄弟没有拿到一分钱。我也一直教育我的儿子，他不会从我这里拿到一分钱。”陈启宗说。

过往二十多年来，陈启宗和弟弟陈乐宗一起以“晨兴”的名义，积极捐助公益慈善项目，并尤其对文教医疗事业不遗余力。

用“晨兴”而不是“恒隆”捐款，因为陈启宗的理念是：“恒隆”是上市公司，钱是所有股东的，不能用大家的钱去做善事，而“晨兴”是家里的企业，想怎么捐就怎么捐。

“别人管不着。”

在内地，“晨兴”曾先后捐资故宫修缮、上海宋庆龄基金，以及一些救急救灾项目。

但其最出名的捐赠还是，2014年向美国哈佛大学捐赠3.5亿美元，支持哈佛大学公共卫生学院攻坚人类医学难题，一举创下哈佛378年校史上金额最大的单笔捐赠。

哈佛的这笔捐款，也让陈启宗至今都备受争议，批为不爱国。捐款几个月后，他对这个问题做了回应：如果有一天，我们被某种疾病严重困扰，结果却被哈佛医学院拯救，你可能会感谢我这样的一个捐赠。

捐款争议之外，陈启宗的一些言论和做法，也让他常常不被待见。

欧美同学会100周年之际，邀请他发表演讲。看到排在他前面的主讲嘉宾演讲时，台下却交头接耳，换名片，窜场子，乱哄哄一片的情形，他当场就毛了。

轮到他演讲时，他开口就是一句：我今天第一次为中国人而耻。然后痛斥一些留学生出去留学，国外的好没学会，但却把中国的好也丢了，成了莫名其妙的人。

“中国是礼仪之邦啊，怎么你们变成了这个样子……我今天感到非常惭愧。“

但强调中国文化传统的陈启宗，却不喜欢含有传统的“儒商”这个词。

他认为，“儒商”之说，在所谓夸赞一些商人的同时，也贬低了更多商人，暗示他们没知识、没文化、没修养。

在华商韬略邀请他主讲的那场演讲上，曾有学生问，中国人追求低调、中庸的处世哲学，商人都爱奉行“闷声发大财”，您为什么不但经常公开发表观点，还常常观点犀利？陈启宗听完后，也是严肃地回应：

低调、中庸，是一种美德，需要继承与发扬，但一个社会公民，在有一些事情上，也要有道德勇气。他认为：

在需要正义伸张之时选择所谓的明哲保身，是社会公共责任的缺失。

还有一件趣事是：

上海交通大学曾邀请陈启宗发表命题演讲《成功的现代商人是怎样炼成的》。

演讲结束后，学校请他给题词留念，他挥笔写下的竟是——

不要太聪明。

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