利率下调后，东莞房企抢客力度空前：8折卖房，多盘称7天销售过亿

本文来源：时代周报 作者：梁争誉

“十一”假期前央行发布的下调公积金贷款利率利好，正在各地落实。

9月30日，央行宣布自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

据时代周报记者不完全统计，节后返工首日（10月8日），已有杭州、郑州、南宁、无锡、石家庄、吉林、东莞、合肥等多个城市发布关于下调首套个人住房公积金贷款利率的相关通知。

下调公积金贷款利率，直接降低购房成本。以东莞为例，按照最高贷款限额90万元，贷款30年，可节省利息2.7万元。

诸葛找房数据研究中心认为，楼市释放利好，同时地方因城施策逐步深化，有利于促进刚性和改善购房需求释放，四季度房地产市场有望加速修复。

节省利息2.7万元

10月8日，东莞市住房公积金管理中心发布《关于下调首套个人住房公积金贷款利率的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》称，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率：5年期以下（含5年）个人住房公积金贷款利率由2.75%下调至2.6%，5年期以上个人住房公积金贷款利率由3.25%下调至3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%、3.575%。

利率调整前后变化，图源：东莞市住房公积金管理中心

在首套住房的认定标准上，东莞市住房公积金管理中心表示，同时满足“申请人及其家庭在东莞市不动产登记部门无住房登记记录、申请人及其家庭在全国范围内没有使用过住房公积金贷款、申请人所购住房为非双拼房”，视为家庭（夫妻双方及未成年子女）首套住房，申请商转公的该套住房及该笔贷款不计在内。

利率调整后，能够减轻多少负担？

以东莞当前首套住房最高贷款限额90万元、最长贷款年限30年和等额本息还款方式为例，调整前利息总额约51万元、月供3917元，调整后利息总额约48.3万元、月供3843元。换句话说，利率调整后，可节省利息2.7万元，月供减少74元。

根据《通知》，2022年10月1日（含）以后发放的个人住房公积金贷款，按调整后的新利率执行。2022年10月1日前已发放未结清的个人住房公积金贷款于2023年1月1日起按调整后的新利率执行。

房企促销力度空前

“十一”假期前，楼市利好政策频出。

9月30日，央行决定下调首套个人住房公积金贷款利率，此次调整系时隔7年首次下调。同日，财政部、税务总局发布关于支持居民换购住房有关个人所得税政策公告，明年底前居民换购住房予以个税退税优惠。9月29日，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。

利好密集出台，东莞多家房企为抓住政策窗口期及“十一”黄金周，以“花式促销+曲线降价”组合拳形式，推出力度空前的抢客举措。

根据合富研究院监测，去年“金九银十”东莞新盘促销折扣多为9-94折，今年普遍调低至8-9折，住宅新盘的价格松动幅度更大。其中，水乡片区、临深片区较为典型，促销力度空前。

图源：合富研究院

麻涌镇新盘万科公园里推出85折优惠，单价降至最低1.7万元/平方米，和8月相比单价下调约2000-2500元/平方米，另额外补贴14万元。

清溪镇中和居推出部分特价房，单价约2.1-2.2万元/平方米。可供对比的是，该项目在今年8、9月分别获得两个预售许可证，备案均价在2.7万元/平方米左右。

虎门镇因为新盘供应较大，市场调整期加剧蓄客难度，折扣力度有所提升，较去年“金九银十”增加2-5个百分点，购房送装修、超长免息分期、交楼再供楼等辅助营销手段随处可见。虎门新盘粤港湾·樾光里在国庆期间推出十重优惠，包括来访抽奖、首付0.3成起、赠送5年物业费、赠送全屋家电等。

“政策利好加上开发商以价换量，成果喜人。”根据合富研究院监测，“十一”期间，东莞新盘现场来访量较节前一周增长约2.7倍，较第三季度（7-9月）周均来访量增长约2.3倍；成交量较节前一周增长约2.1倍，较第三季度（7-9月）周均成交量增长约2.3倍。

包括万科时富金色家园、保利时区、中海凤凰熙岸等在内的多家品牌房企项目发布“喜报”称，“黄金周”期间项目销售额过亿。“低迷行情下，品牌优势加剧个盘成交冷热不均，大牌项目如万科、华侨城、保利等大鳄抢收顺畅”，合富研究院表示。

克而瑞研究中心认为，“十一”黄金周局部城市热度回升主要是以价换量带来的短期效果，“10月整体市场预期止跌企稳，一方面9月末央行和银保监会释放积极信号，另一方面各地强化保障刚需购房需求，使得购房者信心逐步重塑。受房企以价换量惯性影响，成交还有一定的释放空间。”