公募REITs快速扩容 千亿资金抢购新产品

今年以来，公募REITs成为全市场“香饽饽”。9月22日晚间，国泰君安东久新经济REIT(简称“东久REIT”)发布认购申请确认比例结果公告，投资者的认购热情依旧高涨；与此同时，华夏基金华润有巢租赁住房公募REIT在上交所项目状态显示为“已申报”。相较于权益基金发行的窘境，当前公募REITs发行供不应求，产品认购配售比例不断刷新纪录。

根据公告，此次东久REIT募集基金总份额为5亿份，按3.035元/份的认购价格测算，战略投资者的发售份额为3.25亿份，实际认购份额3.25亿份，认购规模9.86375亿元；网下投资者的发售份额为1.225亿份，而实际认购份额达123.15亿份，最终确认比例仅0.99%，认购规模约达373.76亿元；公众投资者的发售份额为0.525亿份，而实际认购份额达155.55亿份，实际确认比例更是低至0.3375%，认购规模约达472.09亿元。综合来看，认购总金额超855亿元。

此前一日，国泰君安临港创新产业园REIT(简称“临港REIT”)的认购申请确认比例结果也显示了市场投资者“热捧”的态势。根据公告，以其4.12元/份的认购价格(下同)测算，临港REIT战略投资者、网下投资者和公众投资者比例配售前认购总金额超727亿元。具体来看，网下投资者方面，网下发售的初始基金份额数量为0.63亿份，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的70%。截至9月20日，76家网下投资者管理的214个有效报价配售对象对应的有效认购基金份额数量为93.26亿份，测算得出网下发售比例配售前的募集规模约为384.23亿元。另外，其向公众投资者发售的初始基金份额数量为0.27亿份，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的30%，结合有效认购基金份额测算，公众投资者认购总规模为338.39亿元。

另一只引起关注的新产品是华夏合肥高新REIT，其在战略投资者、网下投资者和公众投资者比例配售前认购总金额高达1294亿元。其中，公众发售部分的配售比例低至0.23%，刷新了公众配售比例新纪录。

对于公募REITs产品的持续“大卖”，华夏基金相关人士表示，公募REITs投资于成熟运营的基础设施资产，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的。公募REITs收益分派比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。因此，公募REITs具有底层资产优质成熟、现金流预期相对明确、强制分红等特性，预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金，能够提供长期稳定的现金流。

截至9月26日，全市场已成功上市的公募REITs产品累计达17只。另外，还有多只公募REITs产品正在排队待审或即将上市，年内产品数量将扩容至24只。其中包括“已问询”的华夏和达高科产业园REIT、“已反馈”的中金安徽交控高速公路REIT和华泰紫金江苏交控高速公路REIT，以及上市在即的三只产业园REITs。

9月22日晚间，华夏基金又向证监会及上交所提交了华夏基金华润有巢租赁住房公募REIT的注册及上市申请材料，目前上交所显示的项目状态为“已申报”。业内人士表示，若通过本次申报，华润置地将有望成为首家涉足保障性租赁住房REITs市场的典型房企。

据悉，该项目相关资产为位于上海市松江区泗泾镇的保障性租赁住房，由泗泾项目公司拥有；位于上海市松江区松江工业区东部园区的保障性租赁住房，由东经济区项目公司拥有。目前，其预计募集金额超11亿元。公开资料显示，“有巢”为华润置地旗下长租公寓业务平台，2021年，上述长租业务实现营业额3.13亿元。

“REITs将为公司提供另一种以股权为基础的融资方式，使公司的融资方式及平台多元化，并减少对传统债务融资方式的依赖。且能够盘活其基础设施资产，避免基础设施投资恢复期较长及资产周转率较低的不利影响，增强公司的滚动投资能力及可持续营运能力。”华润置业方面在公告中表示，本次申报的公募REITs若能够上市，将为华润及基础设施REITs的营运及未来扩展提供独立的集资平台。