首批公募REITs扩募 5只产品饮“头啖汤”

（原标题：首批公募REITs扩募 5只产品饮“头啖汤”）

见习记者 余世鹏

继此前发布REITs扩募指引后，市场正式迎来了首批公募REITs扩募。

记者从沪深两大交易所处获悉，截至10月8日，共有5只公募REITs提交了扩募申请，且相关申请均已被成功受理。5只产品分别是博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT、华安张江光大REIT、富国首创水务REIT、中金普洛斯REIT，扩募对象涵盖到了产业园区、仓储物流，以及清洁能源等资产。

分析人士指出，扩募是实现公募REITs股性的重要渠道之一，能增强现金流创造的稳定性，提升资产抗风险能力，相关REITs有望因扩募而降低估值，提升收益率水平。投资者在产品选择上，应重点关注底层资产属性，尤其是资产质量、规模和二级市场价格水平三方面情况，切莫一味追涨。

定向发售对象不超35名

具体看，在扩募方式上，5只产品均采取了定向扩募方式，发售对象不超过35名，定向扩募发售价格应不低于定价基准日前20个交易日基础设施基金交易均价的90%，自上市之日起6个月内不得转让。

本次扩募对象涵盖到了产业园区、仓储物流、清洁能源等资产。其中，中金普洛斯REIT拟通过扩募发售募集资金17.67亿元，认购中金公司发行的第2期资产支持专项计划的全部资产支持证券，并最终投资于位于山东省青岛市、广东省江门市和重庆市的三个仓储物流园区项目，评估价值为16.04亿，为5只产品中拟购入资产评估值最高者。

此外，博时蛇口产园REIT拟购入的基础设施项目为深圳市光明高新园区招商局光明科技园科技企业加速器二期项目的部分基础设施（简称“光明项目”），包括位于光明高新园东片区招商局光明科技园A栋厂房、A-6厂房、B-3厂房、B-4厂房。富国首创水务REIT的扩募，拟认购第2期资产支持专项计划的全部资产支持证券并最终投资于长治市污水处理特许经营PPP项目，新购入基础设施项目的资金来源为扩募资金。

富荣基金公募REITs投资总监王甲同直言，公募REITs本质是资产的IPO，其既具有债性，又有股性。债性体现在底层资产稳定的收益和REITs制度安排中的强制分红，股性则体现在资产的增值收益上面，扩募就是实现股性的重要渠道之一。“扩募既可以通过资产分散化投资，增强现金流创造的稳定性，提升资产包抗风险的能力，又可以提高资本市场认可度，从而获得更好信用评级，降低负债利率，助推杠杆正效应，为投资者创造更多价值。”

未来将有更多扩募

需要指出的是，上述5只产品启动扩募，意味着今年此前出台的公募REITs扩募相关规则，迎来了正式落地。

今年5月25日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场。5月31日，在证监会统筹指导下，深交所正式发布《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第3号—新购入基础设施项目(试行)》。7月13日，国家发改委办公厅发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)新购入项目申报推荐有关工作的通知》，鼓励已上市的基础设施REITs通过扩募等方式筹集资金购入优质资产，为新购入项目申报推荐各项工作的高效平稳推进提供保障。

光大证券在研报中表示，首批公募REITs迎来扩募，更多基础设施被纳入底层资产，相关REITs有望因扩募而降低估值，提升收益率水平。国内REITs发行迎来蓬勃发展已是大势所趋，第一批公募REITs成功实现扩募后，未来将涌现更多REITs扩募公司，底层资产优质的REITs市场收益率将稳步提升，继续看好公募REIT行业发展。

具体看，博时基金表示，光明项目是招商局智慧城的重要部分，聚集智能制造、生物医药、新材料、新一代信息技术等高新技术产业，是智造型园区的典型代表。这些扩募资产纳入博时招商蛇口REIT后，仍委托招商局集团下属专业运管公司管理，募集资金用于再建设，构筑“资金-资本-资产-资金”的投退闭环，以存量带增量、以融资促投资，提高投资效率和投资水平，构建具有国际影响力的新兴产业集群，创建粤港澳大湾区科研经济发展新范例。

关注底层资产属性

自2021年6月首批试点项目落地以来，公募REITs阵容逐步扩大，截至目前已上市项目募集资金规模突破600亿元。并且，还有更多“新兵”在路上。

深交所官网信息显示，华夏和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金（下称“和达高科REITs”）于9月14日上报，目前已进入问询阶段。该产品的底层资产为孵化器项目和和达药谷一期，均位于杭州经济技术开发区，属于行业产业发展的核心区域，评估价值约为人民币14.722亿元，是国内首只医药产业园公募REITs。根据上交所官网信息，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金提交申报并获受理，是首单央企租赁住房REITs和全市场第四单保障房REITs。

从市场表现来看，公募REITs的广阔发展前景，得到了市场认可。Wind数据显示，截至10月8日，17只上市交易的公募REITs上市以来均实现了正收益，其中有15只产品收益率超过了10%华安张江光大园REIT等7只产品收益率超过了40%。

一位不愿透露姓名的公募REITs投研人士对记者表示，投资者可持续的收益回报，主要来源于底层资产良好的收益。公募REITs在结构上采用了“公募基金+ABS（资产支持证券）”的结构，将80%以上的基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额。同时，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，基金管理人则主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。这些制度设置，均保证了公募REITs能为投资者带来相对稳定的投资回报。

在产品选择方面，信达澳亚基金总经理朱永强认为，投资者应重点关注底层资产属性，和同类型的资产回报率进行横向比较，同时在二级市场上不要追高，而是要根据个人的风险偏好进行选择。王甲同则表示，投资者要关注装入资产的质量、规模和装入资产时的二级市场价格水平三方面情况。从发布扩募消息到扩募完成需要一段时间，如果从发布扩募消息开始市场已明显出现较大上涨，可能会出现“利好出尽，获利了结”的情况，投资者切莫一味追涨。