房企融资迎来“第三支箭” 地产股掀涨停潮

楼市“第三支箭”来了，地产股开盘掀涨停潮，中交地产、中国武夷4连板，天房发展、渝开发、卧龙地产等超20股一字涨停。

11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问。证监会表示，房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。证监会坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。

一是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。

二是恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。

三是调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。

四是进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。

五是积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

11月以来，支持房地产企业融资、“保交楼”支持力度提升等利好政策频出。央行和银保监会在11月23日发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，在保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置等六个方面为房地产企业提供支持。另外，上周国有六大银行为18家房企提供意向性授信额度合计超万亿，房地产企业信用融资有望改善。

中金公司认为，房企股权融资政策优化调整是里程碑式进展。政策意图旨在盘活存量、防范风险，维护房地产市场平稳健康发展。当前行业供需两侧政策已全面转向支持与呵护，供给侧从“第一支箭”银行信贷支持、“第二支箭”债券融资帮扶到“第三支箭”股权融资松绑层层突破，工具全面、力度积极，有助于行业信用端困难纾解和流动性整体优化，对于短期提振市场信心和中长期促进基本面企稳均有助益。行业将延续“政策落地-信用恢复-预期扭转-销售回升”的复苏态势，2023年基本面指标或整体表现稳健。上市房企有望多维度持续受益。

中信建投研报认为，看好优质房企的估值修复、全行业信用复苏和政策加持下的销售回暖。在当前金融端支持政策下，除了我们前期看好的三高房企以外，优质房企存在通过股权融资扩大净资产进一步做大规模的可能，未出险房企存在信用修复的过程，当前我们看好优质房企的估值修复、全行业的信用复苏以及在因城施策空间逐步打开下的销售回暖。推荐重组并购类：南国置业、中交地产、信达地产、中华企业、招商蛇口、南山控股、上海临港、金融街、首开股份；融资类：新城控股、建发股份、华发股份、金地集团、滨江集团；REITs与私募基金类：光大嘉宝。