再遇债券大跌：金地的表外负债疑虑
出品｜大摩财经
金地集团债券大跌引起市场关注。
10月19日，中证登大幅度下调了金地集团旗下多只债券的标准券折算率。其中，“21金地04”标准券折算率从前个交易日的0.09下调为0.04，幅度达到-55.56%；“16金地02”下调幅度为-30.77%；“21金地03”下调幅度为-28%，“20金地01”下调幅度为-11.9%，
标准券折算率也是质押率，下调质押率可以理解为一种主动去杠杆、防风险措施，意味着质押标的可能出现了重大风险。
就在此前一天，金地集团遭遇债券大跌。10月18日，“21金地04”收跌52. 2%，“21金地03”盘中跌幅超过31%，盘中二次临停，收跌28.6%。
10月13日，金地集团曾高调公告，旗下债券“15金地01“本息合计约28.4亿元，已经如期还款。金地集团强调，该笔债券兑付完成后，年内到期的公开债已经全部兑付，今年已无到期公开债务。但当天金地集团的股价大跌6.55%；10月14日，金地集团旗下“16金地02”更是暴跌了47%。
更早一点的7月底8月初，在标普下调金地集团信用评级后，叠加金地集团管理层与股东意见不合等传言，金地集团的债券已经经历过一次大跌。
今年以来金地集团的公开融资也非常不顺，几乎没有公开债券和票据发行。今年5月，金地集团完成了20亿元中票注册，但目前仍未发行。
民营房企出险频发的市场环境下，以“招保万金”之一著称、杠杆率较稳健的金地集团一直被视为是优质房企之一。但事实上，今年销售去化艰难、保交房导致监管资金调动困难的背景下，所谓“三道红线”处于绿档的“优质房企”招牌早已不再是护身符。近期旭辉发生的“股债双杀”，即说明市场寒意正进一步扩散，即使“优质示范房企”也难避免。
更何况，所谓的杠杆率稳健，也可能是房企调表财技高超。
10月18日晚，金地集团披露了近期的生产经营情况来自证清白。今年前9个月，金地集团累计签约销售金额达到1630.8亿元，同比下降28.7%。不过，金地集团今年的销售表现在行业中已经算是不错。
不过，金地集团今年拿地力度骤减：前9个月新增土储171万平方米，总投资约220亿元。拿地销售比仅0.13，在2021年已降至0.6的基础上继续大幅下降。
据联合资信今年的评级报告，截止2021年底，金地集团合并口径总债务规模约1280亿元，其中短债413亿元。从最新数据看，金地集团今年累计兑付境内外债券超过133亿元，年内已经没有需要偿还的公开债，截至6月底金地集团还持有货币资金648亿元。
不过，在目前市场环境下，房企账面资金已无法衡量财务稳健程度。
市场更担心，金地集团长期存在的开发项目权益占比较低问题，可能隐藏着大量的表外负债问题。从2015年起，得益于大量的“联合开发”，金地集团用五年时间从不到500亿销售额冲入了2000亿规模，但这几年拿地权益比始终在50%以下。同等销售规模下，金地集团结转的收入大幅低于同行百强房企。
媒体曾经披露，金地集团相当一部分项目的权益是由上市公司之外的关联方持有。事实上，房企普遍存在对开发项目权益在上市公司内外的腾挪问题，只不过金地集团的问题可能更为严重。
这就不得不提到金地集团的深层次治理问题。
金地集团最早是深圳福田国资企业，后经历改制后上市，后在2013年前后被险资股东富德生命人寿举牌。目前富德生命人寿为第一大股东、持股29.83%；深圳福田国资持股7.79%为第二大股东。
不过，富德生命人寿虽然成为了第一大股东，但长期难以插手具体经营，导致公司无实际控制人。金地集团的经营权掌握在凌克董事长为核心的管理层手中，但管理层几乎不持有什么股份。
以董事长凌克为例，2021年年薪696万元，仅持有金地集团380万股，以目前的股价计算市值不到4000万元。这对一家前十房企的掌门人来说，有点不可思议。
金地集团股东与管理层相互掣肘、治理问题难以解决的背景下，金地集团的另一家香港上市公司金地商置逐渐引起外界关注，这家公司的董事会成员完全由凌克等几位金地管理层出任，且在金地集团扶持下越做越大，逐渐成为一块优质资产。
早就富德生命人寿入局金地时，金地集团就在香港收购入主星狮地产后改名为金地商置，靠着金地集团资金输血，以及优质项目注入，金地商置的资产质量、财务稳健度、经营状况，均表现突出。其土地储备基本是位于一二线城市的优质土地，2021年销售额达到785亿元，利润40亿元，其中租金管理费同比增长37%至11.5亿元。金地商置去年还继续收购土地达到230亿元。
最让外界关注的是，虽然管理层在金地商置持股也不多，仅有3%多一点的比例，但金地集团在金地商置仅持有40%出头的股份，另有约25%由一家外资股东持有，但在管理层控制董事会的情况下，金地集团主要股东对金地商置的控制并不稳固。
金地商置是否就是管理层为自己预留的“后路”？当金地集团的问题越来越突出，投资者不得不发出疑问。
•END•
