楼市利好密集出台，房企抢收十一黄金周，“银十”局部乍现
黄金周结束后的第一天，一家头部民企在社交媒体晒出了七天战绩：50亿。
作为对比，2019年黄金周，TOP10房企的销售门槛是85亿元。排名第一的恒大当时对外公布的数字是，510亿。
即便如此，对于今年的楼市来说，50亿的成绩已经实属不易。
房地产行业传统的“金九”，房企销售没有呈现应有的成色。前9月房企销售额同比下降了大概45%，比前8月将近28%的跌幅继续扩大。
作为“银十”的开局，这次黄金周的楼市表现可以说是各方铆足了力换来的。
中指研究院统计，今年前9个月，全国已有近300个省市政策出台频次超800次，平均一天3次。
特别是黄金周的前两天，人民银行、银保监会密集“发红包”，先是阶段性调整差别化住房信贷政策，后是下调首套个人住房公积金贷款利率，宽松范围已经从地方扩大至包括核心一、二线城市的全国范围。
开发商也趁着各地倡导“非必要不离市”时，集中推盘、打折“抢收”。
留给今年楼市的时间不多了。对于房企来说，压力是显而易见的，今年一整年楼市行不行，“银十”非常关键。
“可以说，政策、市场、开发商动作多方面都烘托到位了。”深圳一家开发商员工对《凤凰WEEKLY地产》说。
好消息是，深圳、北京等地出现了不少热销楼盘，个别一二线城市的二手房成交也有了一丝起色。
但这种起色更多是情绪上的。从整体看，重点20城这个黄金周假期的新房成交，同比依然下降了37.7%，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，整个新房和二手房市场的预期还是偏弱。
“战报”再现
这个黄金周，开发商的推盘节奏、折扣力度都上了一个新高度。
以深圳为例，今年黄金周多达七个项目开盘，而过去几年开发商往往把开盘时间选在节前或节后，避开黄金周出游高峰期。
据深圳贝壳研究院监测，深圳9月中下旬新房项目集中入市，全月合计供应住宅13225套，创近年同期新高，为国庆营销节点提供充足货源；同时开发商为加快房源去化，促销活动多、优惠力度大，不少在售项目到场人数多，置业者购房积极性上升。
《凤凰WEEKLY地产》发现，深圳罗湖10月5日开盘的某楼盘，折后单价最低约4.88万元/平方米，卖出了“关外”价，坪山罕见地出现了八六折的住宅楼盘，龙岗出现了1字头公寓。
除了深圳，广州国庆假期期间，有超30个楼盘有营销动作，推出了“首付分期”、“一口价特惠单位”等活动；成都的优惠楼盘超过了60个。
7天假期，一些开发商收获不错。
地产从业人的微信朋友圈出现了不少“战报”，卓越、旭辉、华侨城、万科等房企纷纷庆祝在假期内实现了楼盘热销，深圳宝安有单个楼盘销售额超过了2亿，某TOP级房企佛山公司销售500多套，北京丰台区有楼盘开盘即售罄，某TOP级央企广州公司宣布，“提前超额完成国庆销售任务”。
中指研究院统计，国庆长假期间，苏州看房人数有显著增长，南京商品住宅累计认购2000套左右，与前两周数据相比认购量有明显增长。
这个场景，从去年下半年楼市进入下行区间后，还是比较少见的。
“黄金周的销售比我们预期要好。”深圳卓越地产的一名员工对《凤凰WEEKLY地产》说。
“9月30日出台三项政策，叠加国庆长假，各地续销项目来访都有上升，幅度大约50％-150%（对比2021年，依然差距不小），转化率也上升了50%。”克而瑞企业研究部总经理刘晨光介绍。
“国庆看新房的人比较多，毕竟现在和开发商直接砍价更容易。”深圳链家的一名经纪人对《凤凰WEEKLY地产》说。
二手房方面，截止到9月，全国有13个城市取消了二手房参考价，起到了一定的松动作用。国庆期间，部分城市有明显提升，诸葛找房数据研究中心统计，重点5城成交367套，较去年同期上涨98.4%。其中，北京、深圳、东莞、佛山、青岛5城均较去年十一成交上涨。
根据深圳贝壳研究院监测，深圳国庆长假（10.01-10.07）二手房成交量环比节前一周（9.24-9.30）下降18.4%，但与2021年同期相比增长了34%。
“咨询量、看房量均出现上升趋势，其中新增客量环比增长9.1%、看房量环比增长21.8%。”深圳贝壳研究院介绍。
不过，市场能见到的一丝暖气仅集中在部分城市，楼市整体分化仍在加剧。
中指研究院介绍，其重点检测的城市中，成都需求端表现不如往年积极，楼盘到访量并未出现明显增长；武汉仅10月1号当天成交过百套；郑州依旧处于筑底阶段；西安市场反馈有限，观望情绪仍较浓重。
中指研究院还称，即使是一线城市，比如北京，也分区域。区域供应量较大、同质化较大的项目售楼处相对冷清。广州主要以天河区、黄埔区、番禺区热销楼盘去化较好，去化率超过80%，其余新开盘及加推项目整体去化一般。深圳也是同样情况，成交去化较好的主要是高端改善型项目和质好价优项目。
“假期前几天看房的人不多，后几天成交慢慢多起来了，不过算不上火爆，千万以上豪宅和改善成交的更多。”深圳乐有家一名二手房经纪人告诉《凤凰WEEKLY地产》。
市场艰难修复
正如中指研究院陈文静所说，黄金周更多的是市场情绪上的改善。市场韧性比较强的楼盘，绝大多数局限在个别城市的个别区域。
从整体数据来看，中指研究院监测的20个城市，黄金周假期的新房成交同比下降了37.7%。诸葛找房监测的15个城市，较去年十一假期下降47.1%，其中杭州、北京、上海等跌幅均在70%以上。一线城市来看，北京成交196套，较去年同期下降86.9%；上海成交187套，较去年同期下降74.2%；深圳成交486套，较去年同期下降55%。
“整个新房和二手房市场的预期还是偏弱的，二手房更加市场化一些，价格连续下跌了5个月。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为。
“楼市成交继续探底。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄说。
“深圳虽然不少新开盘项目折扣不小，但整体去化一般。”中原地产(中国内地)华南区总裁兼深圳中原董事总经理郑叔伦对《凤凰WEEKLY地产》说。
郑叔伦还介绍：“深圳二手房，因为还有不少的小区执行白名单政策，因此看房量过少，不利成交。”
事实上，率先发明二手房参考价的深圳，至今未取消这一政策。相比上海、北京月均过2万套的成交，深圳已跌至2000套冰点，不足另外两座城市的十分之一。
多个深圳二手房经纪人告诉《凤凰WEEKLY地产》，深圳如今很多二手房，只能跌到参考价才能卖出去。《凤凰WEEKLY地产》了解到，就在10月8日，南山中心区一处小区就有一个三房刚需户型以参考价600多万成交，从挂牌到成交，只用了10天。
如何看待今年剩下的三个月？
中指研究院认为，若政策持续发力，各地配套政策持续跟进和落实，购房者置业情绪有望继续修复，四季度新房市场或逐渐企稳，全年同比降幅或在20%左右。
招商证券测算，房地产销售或在今年四季度至明年年初筑底。
“此次房地产周期不同以往之处在于，过去房地产政策有较大的想象空间，很容易引发买房热潮；但当前政策目标只是托底，并不能形成显著资产增值预期。”招商证券在报告中称。
