“地产新局”之重构物业：物管行业估值集体回调，少讲增值服务“故事”准备赚辛苦钱

8年前，彩生活被老牌房企花样年分拆到香港上市时，它讲述了一个全新的物管行业故事：物企将从房地产的附属品变成一个平台公司。从这个平台切入的各种服务，主要靠增值服务给利润提供了巨大的想象力。

当时彩生活的CEO唐学斌放言：“将来物业行业一定会成为一个大行业，会有上百家物业公司登陆资本市场。”

几年后，这个预测变成了现实，物管行业真的开始变成一块“大蛋糕”， 一下子从“脏累差”变成资本宠儿。2018年碧桂园服务赴港IPO，将物企上市推向高潮，此后大中小型开发商几乎无一例外都想把旗下物业公司分拆推向资本市场，一个崭新的赛道在短短几年之间变成了风口，物企市值一度远超过母公司。

2020年，一共有18家物企上市成功，那一年大型物企恒大物业、融创服务、华润万象生活也在此列。港股物业板块的总市值在2020年一度突破万亿港元。

起飞一瞬间，降落的时候大概率也会很突然。

2021年下半年开始，港交所审批趋严，数家企业招股书失效。克而瑞认为，与2020年相比，港交所和证监会对问题更加细化，特别关注房地产行业政策对于物业行业的影响。2021全年的物企上市数量降到了13家。

一方面受房地产行业的影响，比如此前龙湖被做空的风波中，物业股也被牵连；同时资本市场追高之后也回归理性，物管板块估值集体回调，一些龙头物企估值由此前近50倍PE的高点，回落至如今的个位数。最高峰时期，碧桂园服务的市值是2841亿港元，现在已经变成了400多亿港元。

物业龙头万物云就是在这样的背景下启动上市的。

2020年万科旗下物业公司万科物业更名为“万物云”，但是那一年万物云没有上市，也许它在等待更成熟的时机，不料机会稍纵即逝。

近日，万物云终于正式公开招股，每股发售价为47.1港元至52.7港元。2021年底，博裕资本套现了近70个亿的万物云的股份，每股转让价格为人民币99.8块钱。相比2021年底，万物云的最终估值几乎打了“对折”。

虽然万科董事会主席郁亮多次强调物业上市不是“卖猪仔”，但当投资者发现，物管行业依然和房地产唇齿相依的时候，他们需要看到一个更有说服力的未来。

回归常识

2021年9月，碧桂园服务用33亿元拿下了彩生活旗下核心平台邻里乐100%股权，从行业破局者到黯然收场，“物业第一股“彩生活的结局，或多或少反映了这个行业的问题。

“彩生活走了不少的弯路。它是最早探索增值服务的，但扩张规模之后对经营的考核非常重视，反而对基础服务的考核相对弱下来，品质和口碑自然就出现滑坡。”中物研协总经理杨熙对《凤凰WEEKLY地产》分析，彩生活主要的问题可能是尝试得太多，“以物业的体量，如果发挥不出它的这种优势的话就很难做下去。”

万物云CEO朱保全在今年年初的一次采访中说，“物管行业这两年最大的问题是都不看客户，其实站在业主的角度来看，本质是希望物业公司专心致志服务于自己，而非希望物管企业规模大。”

但扩大规模，确实是近两年整个物管行业的“主题词”。

收购彩生活的2021年，碧桂园服务还大手笔拿下蓝光嘉宝服务、富良环球。自上市以来，碧桂园服务已经完成了13起大型收并购，一跃成为在管面积的老大。统计显示，2021年，百强企业共发生超百宗并购案例，交易金额近400亿元，涉及约10亿平方米管理面积，创历史新高。

不过从今年开始，物管行业的收并购开始降温。据克而瑞统计，2022年二季度上市物企并购交易额较一季度减少80%，碧桂园服务公开表态“结束大规模收并购，将现金流作为生命线”。

结束大规模跑马圈地后的物管行业，格局开始趋于稳定，业内判断，短期内集中度恐再难提高。

“任何行业最后能够活下来的企业都是最大的和最小的，中间的企业空间不大。”朱保全曾说。

如何在有限的空间内活下来？

碧桂园服务CFO黄鹏在8月的论坛上强调了一个词，“抓住初心”。“我们看到的是机会、市场、规模、技术，但我们一定要牢记以客户满意为导向，重构和设计我们的大物管服务。”他说。

这样的观点被相当一部分业内人士所认同。

“回归常识、赚辛苦钱。”一名央企物业上市公司中层对《凤凰WEEKLY地产》感叹，“老实一点，我们就是一个服务型的行业，别往互联网、重资产方向靠。”

交换空间

怎么回归初心？

一般来说，物管包括了三部分收入：基础物业服务、增值服务、非业主增值服务。非业主增值服务主要指的是开发商向物业输送的收入，比如新盘案场管理、售楼处维护、新房清洁等等，这些收入在疫情常态化之后，自然就下降了。中物研总经理杨熙向《凤凰WEEKLY地产》分析，目前能够探索的方向就在基础物业服务和增值服务两部分。

基础物业服务依然是物管行业的第一增长曲线，物业费提高难度较大的前提下，拓展边界就是最大的可能。

“在地产行业深度调整期，即使开发商带来的新增合约面积增量减速，依然还有很大的发展空间。除住、商服务外，还有公众服务、政企服务、城市服务等多个服务板块可进一步提升增长空间。“旭辉永升服务向《凤凰WEEKLY地产》介绍。

据《凤凰WEEKLY地产》粗略统计，近些年在基础物业服务上，龙头物企至少探索出了城市服务、FM设施管理两大类的新空间。

自2018年各地提出城市精细化管理之后，专业的物业公司进驻公共空间开始受到地方上的欢迎。头部企业已经针对城市服务制定出各自的战略，碧桂园服务叫做“城市共生计划”，万科物业叫做“万物云城”，保利物业叫做“星火街区”。

这些战略的共性，简单来说就是城市或者街区把环卫、绿化、道路养护、设备更新、环卫形象打造等城市公共运维服务，“外包”给物业公司。

“物业公司从某种层面上承担了一些基层治理的工作。这些事原来政府都需要有人去干，现在由物业公司向政府负责，效率更高，而且服务质量也更好。”杨熙说。

不过，各家物企的城市服务普遍面临毛利率偏低的问题。2021年碧桂园服务毛利率下降，其高管解释其中一个原因是，“城市服务的比重上升”。

一家独立第三方上市物企的总裁对《凤凰WEEKLY地产》解释：“城市服务的可能性在于纵深方向上，环卫确实毛利不高，但是做久了可不可能把污水处理也给我们做？城市安保也给我们？渐渐地会不会把一些写字楼物业也给我们、继而实现电子商务的可能？同行间的竞争已经非常激烈了，如果能把我们的业务下沉到偏远一些的城市，它实际上空间是很广阔的。”

通过毛利偏低或者不挣钱的业务去获取例如停车场维护这些毛利高的业务，是很多物管公司做城市服务的基本逻辑。

上述央企物业上市公司中层也认为，“重要的是未来的想象空间。”

“FM设施管理”最初是由万物云普及开来，一个简单易懂的解释是：通常我们把企业非核心业务的外包都可以叫做设施管理。比如科技公司，除科技研发等核心业务之外，其他业务都可以外包给设施管理公司。

据了解，目前国内的高科技企业，如华为、阿里、腾讯、京东等已经率先用FM设施管理的理念迭代此前的行政后勤管理。

“城市服务、FM设施管理，都是在不断突破物业服务的边界。”中物研杨熙对《凤凰WEEKLY地产》说。

“故事”里的事

基础物业服务之外就是增值服务，而增值服务就是最开始物管行业向资本“讲故事”的主要内容。

增值服务在这几年出现了一些比较成熟的业态，比如社区零售、小区维修、老房翻新、二手房经纪等，一些龙头物企已经做到了几十亿的收入级别。

还有一些比较新的业态还未寻找到盈利模式，比如托育、养老，从逻辑上来讲，大有可为。

金地物业的一名员工对《凤凰WEEKLY地产》透露：“我们最近在摸索团餐、智能硬件、和保险业务结合等，保险业务就是把一些业主服务设计成保险产品，比如维修。业务操作性、保费定价等细节都还在设计中。”

但难度是显而易见的。

“增值服务始终要思考一个问题，为什么大家的二手房经纪不用贝壳？为什么大家不用京东，用你的社区零售？物企要找到自己的优势，这也是行业发展的一个重要动力。”中物研总经理杨熙说。

另外，数字化重塑也是未来物管行业重点突破的方向。听起来比较晦涩，简单来理解，科技手段直接的作用可以用来降低刚性成本，物管行业是劳动密集型产业，它最大的刚性成本就是人工。

杨熙介绍：“数字科技其实就是提质增效。举了例子，收物业费。以前每个项目放一个财务，一个城市可能要几百个财务，但是现在用线上缴费的方式交物业费，然后开电子发票，几百个财务的人工成本就省掉了。”

“人工成本占了物业行业成本的50%-70%，但凡降下来5个点、10个点，就是利润。”上述央企上市物企中层说。

万物云招股书显示，它已经在建立万物互联的数字化流程。比如消防设备故障实时检测报修、无接触式通行闸机、电梯智能光幕系统等等。这种高效率的管理网络被万物云称之为“碟城”。

旭辉永升服务向《凤凰WEEKLY地产》介绍，他们当下最大的成本改善来自于数智管理的提效赋能，比如智慧社区中的门岗智能识别，比如对一线管家的数字化绩效考评等，大大释放了人力，同时保证了效果。

“资本泡沫后，这个行业或许就是过眼烟云，此刻行业的价值与服务口碑弥足珍贵。”朱保全说。

从资本市场来看，物管行业确实正处于潮退之后的落寞期，压力前所未有。但从行业本身的迭代来看，随着物企独立性的进一步增强，更多的企业正在进一步向更多的空间、更多的盈利模式探索。

碧桂园服务CFO黄鹏在今年8月的博鳌房地产论坛上发声：“物管不会成为资本市场的弃儿。”

摩根士丹利、中金等国内外大行，也在近期纷纷表达了对物管行业中长期的看好。摩根士丹利称：“大多数私企的物管股正在向更独立的商业模式过渡，减少对开发商的依赖，物管行业商业模式的防守性未改变。”

当下的物管行业并没有真正落寞，反而处于一个风险和机遇并存的黄金发展期。

“空间即服务”， 只要空间还在，物管的机会就在。