房地产市场现回暖信号 健康房企迎发展窗口期

本文来源：时代周报 作者：刘婷

2022年剩余不足百天，房企开启岁末争夺战，一场关于综合实力的竞争悄然拉开序幕。

房企间的竞逐，在土地市场上最为激烈。随着各地陆续推出第三批集中供地，逆市拿地的企业赢得了低成本布局的机会。中海豪掷超百亿元布局北京、华发积极补仓上海、龙湖买地超51亿成第三轮土拍主力……在房地产下行周期仍保持发展节奏的企业，均以行动证明了其战略定力。

当下的市场，正是检验产品力的时候。楼盘选择更多元，购房者正在用真金白银为好产品买单。

今年前8月，万科、保利发展等企业销售额突破2000亿元，华润置地、龙湖集团、招商蛇口等销售额均突破千亿大关。种种迹象表明，拥有硬核产品力的企业，在下行周期获得了更多信任票。

与此同时，销售向好为企业良性循环奠定基础，在下行周期稳住基本盘的企业才能在走出调整期后跑赢大市。

光大证券研究报告指出，随着市场悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期。近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科 A保利发展、华润置地、龙湖集团、越秀地产等企业。

多地楼市回暖

9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。目前，首套房贷利率下限为4.1%，这也意味着符合条件的地区首套房贷利率下限可再次下降。

根据中指研究院监测，今年以来，已有超250个省市优化调整政策超700次，尤其是4-6月政策密集出台，7-8月各地政策出台节奏有所放缓。

传统销售旺季叠加政策利好，房地产市场出现回暖迹象。

中国银河证券最新研报显示，9月19日-9月24日，全国商品房成交套数、面积分别较环比上涨77%、70%，同比上涨47%、49%。保交楼政策持续落地，8月房屋竣工面积为0.48亿平方米，环比增长42.5%，同比下降2.49%，降幅环比改善33.53 pct。

多个城市楼市成交走暖，带动房企业绩跌幅收窄。中指研究院《2022年1-8月中国房地产企业销售业绩排行榜》出炉，1-8月，TOP100房企销售额均值为477.6亿元，同比下降46.2%，降幅较7月收窄1.1个百分点。

与此同时，头部房企市场份额进一步提高，强者恒强格局显现。

以龙湖集团为例，2021年前8月，龙湖集团销售金额排名行业13；2022年前8月，该公司位居行业前10，跻身行业第一梯队。此外，万科、保利发展、中海、华润置地等优质企业，前8月均录得排名上升。

民生证券发布研究报告称，当前地产行业正处在政策宽松、销售回暖迹象显现的背景，优质且健康的公司基本面“不会更差”，并将受益于竞争格局优化带来项目净利率显著回升。

健康房企获融资加持

今年下半年以来，房地产行业融资环境有所好转。

针对房地产融资难问题，中央联合各部委积极表态，推动相关问题的解决。今年4月，央行已多次强调金融机构要区分项目风险与企业集团风险，保持房地产开发贷款平稳有序投放，力求改善融资环境，缓解企业资金压力。9月29日，央行提出，推动“保交楼”专项借款加快落地使用，并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，促进房地产市场平稳发展。

在此背景下，房企加快融资脚步，拥有强大企业信用的健康房企获得资本认可。

9月30日，国际评级机构穆迪（Moody’s）发布评级报告，确认龙湖集团的发行人和高级无担保评级维持“Baa2”，展望稳定。结合此前标普和惠誉给予的BBB稳定评级，龙湖集团已是连续5年保持境内外机构的“全投资”评级。另据统计显示，目前国内“全投资级”房企仅有7家，除龙外，分别为中国海外发展、华润置地、万科A、保利发展、中国金茂及越秀集团。

9月初，摩根大通的一份研报也对国内房企的安全度做了划分。摩根大通将国内房地产开发商分为五大类，分别为“防御一类”、“防御二类”、“幸存者”、“边缘化”和“出险”房企。“防御一类”房企，指的是国企开发商，或是由国资入股、有国资背景的房企，以华润置地为代表；“防御二类”房企则是信贷评级属投资级别的开发商，包括万科和龙湖；而旭辉和碧桂园、远洋集团一同被摩根大通选入“幸存者”房企；其他2023年违约风险高及已出现债务违约或展期的房企，被分别划分至“边缘化”和“出险”类。

摩根大通认为，“幸存者”、“边缘化”类别的房企，通过配股融资风的险更高。而对于流动性担忧较少的防御型公司，配售有助于改善信贷指标，为拿地和并购提供更多空间。

58安居客房产研究院分院院长张波向时代周报记者表示，从房企融资来看，目前总体将呈现进一步放松态势，更有利于优质民企的融资推进，但市场的分化和整合还将持续，项目的兼并购以及合作开发不断增多，总体资金还将向优质规模房企倾斜，市场投资者也将偏好稳健度、健康度高的房企。