富力地产五年浮沉：从万达白武士到资产甩卖，“华南虎”如何度过危机？

本文来源：时代周报 作者：梁争誉

一场5年前的巨额交易，深远地影响了“华南虎”富力地产。

2017年7月19日，北京万达索菲特酒店，三家房企巨头的创始人万达王健林、融创孙宏斌以及富力李思廉与张力杯觥交错，庆祝一场中国房地产历史上的最大交易，也被外界称为“世纪交易”。

作为白衣骑士的富力地产，闪电入局，以189.55亿元的代价虎口夺食，“捡漏”万达集团旗下73家酒店，一举成为全球最大豪华酒店业主。

5年之后，这场交易的关键推手、富力地产（02777.HK）创始人兼联席董事长张力，于11月30日在英国被伦敦警方逮捕，缴纳巨额保释金后，在泰晤士河1号公寓（One Tames City）被监视居住。

在外界甚至富力地产内部人士看来，富力地产近5年来的萎靡，与当时的收购有很大关系，错误的战略拖累了公司。更有传言称，此次张力前往英国，便是处置海外资产。

事实上，张力被监视居住的泰晤士河1号公寓也与万达有些渊源。2017年8月，富力地产与中渝置地（01224.HK）联合接手的九榆树广场（Nine Elms Square）地块，泰晤士河1号公寓便位于这里。

而据时代周报记者调查了解，泰晤士河1号公寓是富力地产从万达集团手中“夺食”而得。2017年6月，泰晤士河1号公寓所属房地产公司曾发布公告称已就该宗地与买家万达商业（香港）达成交易协议。此后，交易突生变数，最终由富力地产和中渝置地联手买下。交易落地时，距离万达集团、融创中国、富力地产之间的“世纪交易”刚刚过去一个月。

今年4月，富力地产将持有的泰晤士河1号公寓股权悉数售予中渝置地，张力如今则受困于此。

昔日，富力地产是一掷千金的大买家，收购万达集团数百亿的资产，仿若探囊取物。现下，旧日的“白武士”手握资产，等待新的接盘侠。

何以至此？

吞下庞大的酒店资产后，富力地产的总负债，从2017年底的2332.15亿元攀升至2021年底的3156.84亿元。随之跌落的是销售排名、土地储备和公司市值。

据克而瑞统计数据，2017年，富力地产以883亿元的销售金额，位列行业第23名；2022年前11个月，这两项数字分别是313亿元、第55名。

土地储备同样收缩。2019年7月，富力地产另一创始人兼董事长李思廉提出原则上暂停拿地工作。此后，富力地产土储连年下降，截至2022年6月末的总土储建面约4790万平方米。可供对比的是，2017年底，富力地产权益土地储备约5138万平方米。

据时代周报记者统计，自2017年初至今，富力地产市值缩水近半。这期间，富力地产股价最高达18.8港元/股，如今仅2.09港元/股。

这并非是富力地产第一次遇见危机。

2008年，富力地产被传因受商业资产拖累，公司资金链断裂，岌岌可危。彼时，富力地产果断甩卖资产、收缩版图。2009年，李思廉在接受时代周报记者采访时表示，“我们没有困难”，并将销售目标上调。随后，富力地产安然度过一场资金链困局。

双创始人的富力地产，在其中一位麻烦缠身之后，会有怎样的变化？曾经的“华南五虎”，还能安然闯关吗？

图源：视觉中国

被捕风波

近日，时代周报记者从接近富力地产的人士处获悉，曾供职于体制内的张力情商颇高且擅长社交，在富力地产内部主要负责对接政府事务及旧改投资。

“世纪交易”中，张力是推手之一。据媒体报道，张力和李思廉在媒体上看到万达出售酒店的消息，敏锐的商业嗅觉使其意识到，这是富力地产扩大商业版图的绝佳机会。不久后，张力、李思廉、融创中国董事会主席孙宏斌、万达集团董事长王健林4位老板，开香槟庆祝交易达成。

图源：视觉中国

然而，开香槟这类商务宴请，在有些场合可能会触及红线。

据彭博社消息，11月30日，张力在英国伦敦被捕，事因美国方面指控其通过提供回扣和资金的形式，获得在加州的开发项目合同。缴纳1500万英镑（折合人民币约1.28亿元）保释金后，现年69岁的他获准在伦敦泰晤士河1号公寓居住。

随后，富力地产的声明证实了这一消息。

12月12日，富力地产发表声明称，“张力先生因在中国宴请美国旧金山前公共事业部主管及为其提供酒店住宿而被指控涉嫌行贿，我方正针对此错误指控采取法律行动。”

媒体报道称，张力被捕与美国旧金山公共事业部原主管穆罕默德·努鲁（Mohammed Nuru）的腐败案件有关。

时代周报记者获得的一份由美国司法部于2021年12月17日发布的标题为《前旧金山公共事业部主管承认在任期间受贿和腐败》的新闻稿显示，努鲁在认罪协议中承认，他曾与一位来自中国的亿万富翁开发商多次会面，并利用其官方地位和影响力帮助该开发商旗下耗资数百万美元的大型混合用途项目获得必要的批准。

努鲁因此获得免费的旅行、礼物和福利。该篇新闻稿指出，“努鲁从不为晚餐付钱。”

旧金山当地媒体2020年的报道称，努鲁腐败案所涉中国开发商指向富力地产创始人张力及其旗下公司Z&L Properties所持有的位于旧金山湾区南部圣荷西市的豪华公寓项目Fulton 555。

张力被捕的消息传出后，富力地产的系列动作指向与张力进行切割。

12月13日，富力地产公告称，并无就保释提供任何保证金，且Z&L Properties Inc.由张力及其关联方拥有，富力地产并无权益，“该案件将不会对本公司的业务及营运有任何重大不利影响”。

富力地产相关人士告诉时代周报记者，张力本人否认一切指控，“对方到中国出差张力请吃饭、住酒店只是中国的待客之道，并不涉及到行贿。”

图源：视觉中国

“美国项目是张力个人项目，与上市公司无关。”该人士进一步强调。

“富力地产与张力的急速切割符合资本市场的操作常规，并不证明‘黄金搭档’之间的人情冷漠。”IPG中国首席经济学家柏文喜撰文称，按照富力地产的公告，保释金并非由富力地产提供，而且公告除了认为美方以提供接待为由逮捕张力是一个错误之外，还有意将事件往张力个人归因以避免公司本身受到牵连，“这也是上市公司在发生不利于自身事件后退而求其次以努力降低事件对自身冲击的通常做法。”

据时代周报记者了解，张力已聘请强大的海外律师团队应诉，诉讼正在有序进行。

富力地产相关人士表示，“我们有信心打赢此次官司。”

消化不良

张力远赴伦敦处置海外资产，与5年前的“世纪交易”不无干系。

在“吃下”巨额资产后，富力地产债务压力徒增，叠加房地产进入下行周期，富力地产融资销售均遇阻。在资金压力面前，富力地产将伦敦资产摆上货架。

富力地产债务徒增的起点，可追溯到2017年的“世纪交易”，李思廉将其称为“富力地产的里程碑”。

事实上，这场交易在外界看来，成为了富力几年发展的拐点。从收购至今，富力债务持续增加，无异于在下坡路上踩了一脚油门。

当年，意气风发的李思廉和张力，以6折的价格、总计189.55亿元接盘万达集团旗下73家酒店资产。

收购酒店并非心血来潮。在商业地产领域，富力地产是资深操盘手。

广州的上班族之间流传着一个段子——在珠江新城上班，跳槽来跳槽去，总跳不出富力地产的写字楼。6.44平方公里的珠江新城，渐次错落着由富力地产开发的十余个包括超甲级写字楼、星级酒店、国际公寓、购物商场等在内的高端项目。

商海浮沉，危机四伏。商业地产沉淀资金多，回报周期长，在住宅销售回流现金乏力的情况下，富力地产负债迅速走高。

2007年，富力地产的净负债率高达139.5%，两年前这个数字是20.5%。2008年，富力地产商业和住宅开发速度比例为1:1，资金链紧绷，甚至因为无力按时缴清竞得的佛山一“地王”项目的土地款而被罚没保证金。

彼时，受益于房地产市场上行，富力地产得以度过难关，再次走上扩张之路。

2017年是富力地产扩张路上浓墨重彩的一个节点，在那场交易背后，是创始人对未来的豪赌。

李思廉说，每一家酒店的收购成本是2.6亿元，“了解酒店行业的人，会知道这个非常便宜。”他为这73家酒店制定了一个中长期目标——实现年盈利15亿元，“平均下来就是2000万元一间酒店，这不是很难的事。”

事与愿违。这位毕业于香港中文大学数学系且精于算计的老板，并未预料到行业与外部环境的变化。

2017-2019年，富力地产在酒店营运业务方面的亏损额分别达到1.46亿元、4.59亿元和10.08亿元。

富力地产管理层人士曾在2021年中期业绩发布会上坦言，多元化布局对业绩造成拖累，“富力地产当年接下万达很多商业物业，主要是酒店，后来疫情对酒店的业务产生了很大的影响。而且酒店属于重资产，导致富力债务很高。”

年报显示，截至2021年末，富力地产负债总额3156.83亿元，银行借款、境内债券、优先票据及其他借款总额1371.71亿元，其中的700亿元于2022年到期偿还，而包含受限制现金在内的现金总额仅211.04亿元。

甩卖资产

随后数年，富力地产都在为当年的“世纪交易”买单。“降负债”成为李思廉面对媒体和投资人时，挂在嘴边的高频词。

2020年3月的业绩会上，李思廉称“原则上暂停拿地工作”，年内将净负债率下降15%至185%以内。同年8月，李思廉提出“减磅计划”，称无论是投资物业或者发展项目，富力地产都有出售的计划。

2021年3月，李思廉给出了明确目标——年内，富力地产净负债率降至100%以下。出售非核心资产及加快销售促回款成为富力地产的工作重心，“价钱合适（富力地产）将继续出售资产，包括现有的投资物业、商场、写字楼、酒店，”他表示。

2021年8月，富力地产计划通过债务借新还旧、出售投资性物业等方法来达成达线任务。“我们还是埋头在卖自己手上的东西”，李思廉称，以前累积下来的包括酒店、写字楼、餐厅等，都愿意出售。

话音刚落，多项资产就被摆上货架。

2021年9月，富力地产和碧桂园服务公告，碧桂园服务拟以不超过100亿元的代价收购富力物业，张力和李思廉将为公司提供约80亿港元的股东资金。10月，李思廉出清其在线宽频大股东永升（亚洲）16%的持股，同月退出对纵横文学的投资。12月，富力地产将广州国际机场富力综合物流园30%的权益出售给黑石，加上此前的70%，合计回收53亿元。

2022年，富力地产加快处置资产动作。面对可动用流动资金的不确定性及即将于2022年到期的庞大债务，富力采取更为积极的办法管理风险，进行一项资产出售计划，涉及出售离岸及境内项目。

4月，富力地产完成出售伦敦Vauxhall Square，代价为9570万英镑，用于抵消今年到期的负债及用作营运资金用途。此外，富力地产将One Thames City 50%所有权，作价26.6亿港元售予中渝置地创始人张松桥。

货架上，最引人关注的是一宗酒店资产交易。从万达手中买下酒店资产后难以消化，富力地产终归迈出亏本出售的第一步。

9月，富力地产公告称，以5.5亿元的价格将广州富京酒店管理有限公司100%股权出售给北京英协置业投资有限公司。值得注意的是，广州富京间接持有北京富力万达嘉华酒店。

时代周报记者获悉，这是富力地产首次出售持有的万达酒店项目，该项目总亏损653.7万元。

据《财经十一人》消息，富力地产目前出售的酒店不只这一家，5年前收购的万达73家酒店，基本都在待售名单上，由李思廉的弟弟李思源负责对接。

变卖资产的同时，富力地产亦积极与债权人接洽，就即将到期的贷款磋商解决方案。

11月10日，富力地产公告称，H16富力4等8笔公司债券整体展期通过，加权平均到期期限从约4个月延长至3年以上。加上今年7月完成的10笔美元债展期，富力地产合计467亿元的境内外债务成功展期，成为首家完成境内外债券整体展期的内地房企。

富力地产表示，“境内和境外债券的成功重组，大幅降低了近三年内的中短期债务压力，为公司改善经营、迎接市场复苏争取到宝贵的时间窗口。”

前路未卜

债务偿还“续命”3年，富力地产好不容易喘口气，实控人被捕又为其蒙上阴影。

虽然富力地产以“待客之道”为由否认了行贿指控，张力依旧前路未卜。

“国外对于贿赂的定义与国内有较大区别，通常国内只是正常人情往来的‘尺度’，在国外就可能构成犯罪。”具有加州律师执业资格的上海瀛泰（临港新片区）律师事务所主任翁冠星律师表示，本案中，即便如张力所称的只是请吃饭，如果开了几瓶名贵红酒，完全可能构成违法。

翁冠星补充道，对商业贿赂的处罚取决于贿赂的数額 既可以是经罪 也可以是重罪。对于1000美元以下的贿赂 违反者可能会被监禁于县拘留所长达一年。对于1000美元以上的贿赂 违反者可能会被监禁于县拘留所或州监狱长达3年。

富力地产在公告中表示，张力被捕“不会对本公司的业务及营运有任何重大不利影响”。

业内人士分析认为，富力独特的“双老板制”，让其在创始人风波中获得更多确定性。

“双老板的优势这时候就体现出来了。张老板失去自由，李老板还能主持大局。”一名接近富力地产的人士向时代周报记者表示。

不过，柏文喜认为，“双老板制”虽然显现了互为备份、减少和降低公司管理风险的优势，但富力地产的大局不能说不会受到任何影响，“毕竟张力是主导公司产品层面的工作，这一点对于房企十分重要。”

富力两位创始人李思廉、张力 图源：富力地产官网

张力风波，对富力地产影响几何？

机构投资人张星（化名）对时代周报记者透露，富力地产展期事件已落地，基本上不会受到影响。但张力作为公司的核心管理人物，在案件未有明确裁判之前，都会成为一颗“定时炸弹”，影响投资人信心。

“据我所知，已有机构和富力地产方面进行沟通，了解富力地产的应对方案和摸查事件影响。”张星表示。

从行业视角看，以富力地产为代表的中型企业，正在迎来转机。11月以来，房地产“金融16条”、“三支箭”等利好政策相继落地，推动房地产行业稳中向好。

“基本面销售情况较好或拥有优质抵押物的民营房企获支持的概率更大，投资性物业从低效资产变身为房企‘造血’资本。”克而瑞研究中心认为，投资物业保有量及运营业绩较好的企业，即使部分房企短期内流动性风险较高，投资性房地产也有机会成为一个发债支持增项。

克而瑞研究中心指出，融资支持具有一定时效性，大部分房企仍需要积极自救，尤其是出险房企纾困需多方资源整合，盘活资金链，通过推盘营销等手段促销售回款也是重中之重。

富力地产12月16日披露的未经审核营运数据显示，今年前11个月，富力地产实现销售收入363.9亿元、销售面积269.75万平方米，同比分别下降67.56%、69.40%。

面对此次危机，富力地产想再度涅槃归来，当务之急是面临一场营销硬战。