万物云上市 物管江湖座次重排

递表五个多月，万物云IPO只差"临门一脚"。9月19日，万物云发布全球发售公告，公司股票代码02602.HK。根据公告，万物云拟全球发售1.167亿股，其中香港发售11.67万股，国际发售1.05亿股。预计每股发售定价不低于47.1港元，最高不高于52.7港元，募集资金约54.9亿港元至61.5亿港元。万物云上市后，物管江湖的座次排名将有一个新的变化。根据计算，预计万物云上市后总市值约549.72亿港元至615.07亿港元区间，如果稳定"落实"，万物云有可能超过碧桂园服务，在港股上市物企中排名第二位，仅次于华润万象生活。

全球发售预计至多募资61亿港元

从是否会上市，到筹备递表，再到通过聆讯，万物云IPO一直备受关注。

2021年6月30日，在万科2020年度股东大会上，万科集团董事会主席郁亮彼时给出的答案仍是"万科的物业服务在未来适当的时候会安排上市，但目前还没有上市计划。"

四个月后，2021年11月5日，万科正式发布公告称，拟分拆万物云在港交所发行境外上市外资股（H股）股票并上市。

自此之后，万物云的IPO日程进度很快。今年4月1日，港交所网站显示，万物云向港交所正式递交上市申请。今年7月，关于分拆万物云境外上市的申请获得中国证监会核准。9月1日，万科分拆万物云境外上市通过港交所聆讯。

递表五个多月，万物云IPO只差"临门一脚"。根据全球发售将予提呈发售的万物云H股股份总数将为1.17亿股（假设超额配股权未获行使），相当于紧随全球发售完成后万物云已发行股份总数约10%，假设超额配股权获悉数行使则为1.34亿股万物云H股股份，相当于紧随全球发售完成及超额配股权获悉数行使后万物云已发行股份总数约11.33%。

此次IPO募集资金约54.9亿港元至61.5亿港元。公告显示，募集资金主要用于业务扩张、创造新收入机会，在全国范围内推进"万物云街道"模式。部分资金会用于AIoT和BPaaS解决方案的开发，孵化万物云生态系统，及吸纳与培养人才。

就万物云上市相关问题，北京商报记者与万物云方面取得联系，因上市静默期，相关内容不便回应。

根据预期，万物云将于2022年9月29日（星期四）上午九时正开始交易。

物管座次可跻身第二位

与大多数同行相比，万物云的"独立"稍晚了一些。2020年被视为物管企业的上市元年，包括恒大物业、融创服务、华润万象生活等多家物管企业排队赴港上市，彼时市场风口也吹得正旺，上市物企大多收获了高估值。

而万物云如今的上市节点错过了最佳的"高估"期，市场也大多在谈"赶个晚集"。

在今年8月底万科召开的2022年中期业绩推介会上，有投资者提出"如何看待万物云上市时点以及估值是否会跟预期有所差异"的问题，万科董事会秘书朱旭回应称，确实去年物业市场估值远远高于现在，但对万科而言，推进业务分拆并不是以资本市场的市值窗口作为考虑因素。

万物云无论在哪个时点上市对它而言都是一个新的起点，不是终点。朱旭直言，"我们并不追求在行业估值顶点去上市，我们希望万物云能够得到市场的理性估值。"

郁亮则补充称，万科分拆物业上市，不是"卖猪仔"，通过好的价钱把它卖掉，是想让它通过上市有更好的发展空间，所以短期市场的估值万科不是最在意的，更关心的是通过资本市场来获得更多的力量，支持它进一步发展。

市场回归理性后，万物云能撑起多大的市值？根据计算，预计万物云上市后总市值约549.72亿港元至615.07亿港元区间。而从港股上市物企现状来看，截至9月16日收盘，华润万象生活的总市值约812.57亿港元，碧桂园服务的总市值约534.3亿港元，中海物业总市值约279.05亿港元，保利物业总市值约267.81亿港元，恒大物业总市值约248.65亿港元……从预估市值来看，万物云能排到第二位。

地产分析师严跃进表示，万科物业诞生很早，基础非常扎实，如今走向资本市场可谓水到渠成。对于一些优秀的物管企业，资本市场也给予积极的关注，这从万物云的基石投资阵容也可以看出来。而且作为头部房企中唯一一个没有分拆上市的物管板块，万物云的估值还有进一步提升的空间。但不可否认年初金茂服务的破发，也给出资本市场对于物管板块一些"谨慎"的答案。

北京商报记者 王寅浩