2022,哪些房企逆势增长?|地产新周期③

2023-01-05 08:29:51

2022,哪些房企逆势增长?|地产新周期③

斑马消费 杨柘

2022年房地产行业底部盘整,房企不再以规模称王,财务安全成为唯一生存底线。

4年前,郁亮高呼“活下去”三个字在行业里振聋发聩,鲜少有人听进去,大大小小的房企抢地抢项目热闹非凡,它们从区域奔向全国,甚至海外市场。

结果是,那头狼真的来了,大家摔得头破血流。

在新周期里,依然是强者恒强,无论是拿地、回款,还是融资,一些实力房企出手更狠了。

新周期

在中国房地产发展史上,2022年应该是一个非常特殊的年份。房企拿地大幅放缓、融资持续压缩、销售去化困难,暴雷房企一家接着一家,行业经历着一场残酷的大洗牌。

浑身是伤的众多房企痛定思痛,抛弃高周转模式,才得以停下来喘口气。昔日千帆竞速、屡屡曝出地王的消息彻底消失。它们懂得,活下去比任何事都重要。

这一幕,恍若回到2018年。彼时,中国房地产市场一片欣欣向荣,众多房企一骑绝尘竞相争夺榜单排名。彼时,万科郁亮高喊“活下去”,不合时宜的担忧像极了《狼来了》中的戏码。

未曾料到的是,这3个字在之后几年里一一应验。房企暴雷、债务危机、甩卖资产救命,小麦大蒜西瓜都可以冲抵房价,房企们真的着急了。

即便这样,很少有房企躲过这个周期,规模房企更是集体陷入负增长。

据克而瑞数据,2022年百强房企中,有近9成累计业绩同比下滑,降幅超过50%的企业达36家,业绩增速-50%至-20%之间的百强房企有32家。

行业一片萧瑟,投资开发、拿地大面积停摆。去年百强房企投资力度大降,近4成百强房企甚至暂停全年投资,百强房企拿地金额占全国土地成交的比重降至34.3%,远低于过往3年始终保持5成占比。

同时,千亿房企数量骤然腰斩,去年销售过千亿房企有20家、年销售过百亿房企有130家,低于上年同期的43家和158家。

逆袭的房企

当一个个脓包被戳破,众多房企不得不为之前的规模冲动埋单,化债、销售去化、开源节流等,手段无所不用其极,仅有一小波房企在寒冬中逆势增长。

初步统计,在百强房企中,销售保持增长的有约12家。其中,8成以上为国企和央企,民营房企仅有万达集团、仁恒置地及瑞安房地产。

2022年,仁恒置地销售额712.9亿元,同比增长14.65%,行业排名从上年第48位升至第21位;万达集团销售额实现560.1亿元,同比增长86.20%,从上年第77位升至第25位;瑞安房地产销售额263.5亿元,同比增长8.35%,从第88位升至第58位。

一些房企销售增速虽放缓,但同行们垮得更快,推动它们的行业排名陡升。滨江集团从2021年的第22位升至12位。同期,华润置地从第8位升至第6位,龙湖集团从第12位升至第9位,绿城中国从第7位升至第4位。

以上房企之所以能够扛住周期继续向前,主要得益于稳健的风格、布局的优势区域以及销售去化效率等因素。

而央企、国企与生俱来的资源禀赋,其他同行也只有羡慕的份。

越秀地产有着广州国资委+广州地铁双国资属性,去年实现销售额1246.9亿元,同比增长8.28%,行业排名从31位升至第15位。

建发房产销售规模增长仅1.03%,但行业排名从2021年的第18位升至第10位,这家厦门房企首次跃进前十。建发房产背后是厦门建发集团,国资背景、母公司支持,成为逆袭的重要砝码。

做对了什么?

从规模冲刺到一场漫长的马拉松,房企需要塑造竞争力,规避更多的风险。

当然,这对于央企、国企来说,抵御下行周期不在话下。类似招商蛇口、建发房地产、华润置地等企业,自身资金丰厚,负债少、融资通畅,品牌和行业地位加持,让它们在拿地等环节,具有得天独厚的优势。这也是新周期里,央企、国企成为土地市场主角的重要原因。

民营房企就相对难过得多。2021年以来陆续倒下的房企,绝大多数是民营,就连恒大、融创等巨无霸也在劫难逃。

极个别民营房企能够逆势突围,除了自身资金保障,产品及品牌的认可度也是重要原因。像滨江集团近30年深耕杭州市场,吃透区域市场红利的企业并不多见。

另外,一些房企未雨绸缪,主动谋划改善企业收入结构,为成功穿越周期埋下了铺垫。在这一点上,不得不提万达集团。

这家以地产起家的企业,早在郁亮对全行业喊话之前,就动了甩包袱的心思,2017年,果断出售文旅和酒店资产过冬,淡化公司的地产属性。

在万达成立30周年时,王健林对外称万达已不是房地产企业,但地产业务不会完全剥离,因为商业项目不可能完全离开住宅项目独立发展。

显然,王健林早就看到房地产业务的周期性等弊端,转而涉足拥有稳定现金流、科技含量更高的领域。

在这之后,一些房企依葫芦画瓢。保利地产去掉地产二字更名保利发展,龙湖地产更名龙湖集团,中骏、奥园、绿地等也相继去地产化。

开启第二增长曲线早已是行业共识,除了地产开发业务,众多房企涉足商业、长租产品、物管以及代建领域,以求释放更大红利。

万科分拆物业IPO;龙湖集团开出超过70座商场、11万间冠寓;绿城中国涉足代建业务等等,都在抵御周期性风险。

当然,在房地产主业里勤扒苦干,也有小胜者。

瑞安房地产学到了港资房企经营精髓,将开发周期拉长,吃干榨净土地溢价。比如,上海太平桥地块、瑞虹新城开发周期超过25年;2005年公司进入武汉市场,耗时16年仅开发了武汉天地和光谷创新天地两个项目。2019年-2021年毛利率分别为51.13%、51.12%和40.86%,2022年上半年升至63.90%。

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