碧桂园时代的终结|地产新周期①

2023-01-03 08:35:24

碧桂园时代的终结|地产新周期①

斑马消费 杨柘

挣扎一年的地产行业,终于交出了成绩单,百强房企九成下滑,整体下降超四成。行业老大碧桂园,虽然艰难保住了座次,但少卖了2800亿元,销售额同比下降38.81%至4410.9亿元。

关键在于,季亚军万科和保利,与碧桂园的销售差距,已经从上千亿缩小至300亿元以内。照目前的趋势,宇宙房企将大概率在2023年丢掉老大的地位。这意味着,以高周转为核心的碧桂园模式,正在走向终结。

对于碧桂园来说,短痛,仍然是并未完全解除的流动性危机,长期,则是地产业务重仓三四线、业务价值难以提升,也缺乏像万科、华润、招商蛇口、龙湖那样的“地产+”业务。

当地产新周期启动在即,分化的、综合性的地产业务,将逐渐取代上一个时代的高周转、重负债模式。碧桂园和它的门徒们,何去何从?

高周转时代终结

11月底,地产老大、宇宙房企碧桂园,给徘徊之中的房地产行业,来了一针鸡血。

当月26日,碧桂园在官方微信公众号公布了“碧桂园现房节”的活动细则:从11月26日到12月25日,全国超30省、268个城市、1000+楼盘的现房,最大可获75折优惠;部分楼盘还有10%首付、买房送家具、瓜分20万元礼包等重磅活动;业主参与老带新,有机会获得最高5年物业管理费权益……

上一次这么干的,是全民营销、全国所有楼盘一律78折的恒大。

一个“创意”,第一个用的是天才,或许能收到一定的效果,第二个用的,大概率效果一般。

从当时的实际情况来看,碧桂园这一波优惠大促,也是象征意义大于实际意义:碧桂园的大部分项目位于三四五线城市,可挑选的余地有限;既然是现房,意味着这些项目是两三年前就开始销售,顺周期都没卖掉的房子,到逆周期打折就好卖了吗?

12月结束后的实际效果,其实也印证了这一点。克而瑞数据显示,2022年12月,碧桂园继续“降价”,销售均价8081.33元/平方米,同比减少500元左右,环比腰斩。即便如此,销售情况仍然较为萎靡,单月操盘销售额218.6亿元,同比下降22.73%、环比下降39.45%。

去年全年,碧桂园操盘销售额4410.9亿元,少卖了2800亿元,同比下降38.81%,销售面积5236.3万平方米,同比下降37.75%。

刚刚过去的2022年,已经确定是房地产行业的低谷。百强房企近9成业绩同比下滑,全年累计销售规模同比降低41.6%,规模房企整体目标完成率处于历史低位。

“钻石时代”领跑的恒碧万融,恒大去年销售额只有450.7亿元,较2021年的4356.3亿元,只剩下一个零头,排名也降至第34位;融创略好一点,销售额1607.5亿元,跌去七成以上,排名从第三下降至第十一;连最优秀的万科,销售额也下降了三成。

所以,碧桂园仍然能保住行业老大的位子,实属难能可贵。

但是,万科、保利与碧桂园的差距正在缩小,2021年销售额分别相差1000亿、2300亿,去年都只剩下不到300亿元。

当碧桂园全面收缩以求安然过冬,万科、保利这些优等生,已经开始以丰厚的现金储备为基础抄底。新的一年,碧桂园很有可能会让出老大的位置。

这或许意味着,中国房地产行业的“碧桂园时代”,正在走向终结。行业代表从“恒碧万融”,走向扩大版的“招保万金”。

“农民”杨国强,创业多年而不显。碧桂园2007年销售额首破百亿,已经进入中国房地产十强榜单。但那是“招保万金”的黄金时代,行业推崇的是SOHO中国这类明星房企。

之后多年,碧桂园在TOP10榜单的后半段徘徊多年。真正的跃升,发生在2015年-2018年期间:2015年,公司销售额1401.8亿元,排名行业第七;之后两年以接近100%的年均增长成为行业老大,2017年销售额5500.1亿元;登顶之后,2018年仍然保持了30%以上的增速,销售额达到7286.9亿元。

但是,从那之后,特别是震惊全国的安全事故频发之后,碧桂园就跑不动了,2018年-2021年销售额几乎原地踏步,直到2022年,栽了个大跟头。

地产进入新周期

房地产政策收紧数年,2020年推出的“三道红线”一锤定音,行业最终在2021年开启下行周期。经过一年多时间的调整,特别是“三支箭”重出江湖,房地产行业即将走出底部,已经成为各界共识。

任何一个行业,经过调整期,都不会以完全相同的样子重新归来。快消、白酒、互联网、医疗,都是如此,地产行业也不会例外。

地产新周期,我们在上一轮逆周期时刻的各种趋势性预判,大多会一一上演:

分化,城市分化、房企分化、产品分化。还有多少城市的房地产市场能“接着奏乐接着舞”?有些房企注定退出历史舞台,哪些选手补位?保障性住宅、纯刚需住宅和改善及以上住宅的市场走势,也会大不一样。

市场格局将会趋于稳定,一批真正意义上的全国性房企,加上一批深耕的区域类房企和一批以“地产+”业务立足的特色房企,在行业各显神通。

前些年冲击千亿的那些黑马选手,还有几匹安在?如今,他们都落入同样的陷阱。

碧桂园以“高周转模式”登顶之后,市场趋之若鹜,诞生了一批“小碧桂园”,最典型的便是中梁。然而,中梁将物业公司卖给碧桂园服务之后,仍然处于艰难的自救之中。

事实证明,所有行业成熟期之后的格局构成,其实都大差不差。

从开发到开发+运营的转变,这其实也是地产行业都看到、且一直在推行的方向。毕竟,卖房是一次性的交易,小区的物业费、商场的流量、公寓的租金,才是长流水。

变革已经扑面而来,无论从哪个趋势来看,碧桂园都是首当其冲。

如果说流动性危机是碧桂园短期之痛,长期的压力,则是碧桂园长期重仓三四线城市造成的。

低线策略帮碧桂园抓住了上一轮城镇化、棚改货币化的机遇。但是,这种策略在分化时代,将给公司带来巨大的去化压力——所以你看,恒大旗下大多是卖了却没能交付的房子,而碧桂园旗下居然有很多现房无人问津。

今年上半年,在碧桂园的销售金额构成中,有69%来自三四线城市,有31%来自一二线城市。2020年至2021年,在公司权益合同销售金额中,分别有54%和64%的销售收入来自三四线城市。

这种“拼多多式”的崛起方式,注定造成了口碑的下滑,“给你一个五星级的家”被调侃为“给你一个五星期的家”,代表了业主们深深的无奈。

长期习惯于大干快上的地产开发模式,导致碧桂园在运营类业务上的缺位。2019年,公司提出“高科技大型综合企业”的定位,将地产、机器人和现代农业确定为企业发展的“三驾马车”。

农业板块的“凤凰优选”,遭遇大面积关店后,基本再很少提起。杨国强虽然对机器人业务比较上心,但离真正的大规模应用,还有相当大的差距。

地产业务之外,物业板块的碧桂园服务也在行业中处于领先地位。但它的问题与所有碧桂园的投资业务一样,当核心地产业务的地位和含金量不稳,副核心和边缘业务的命运也将难言乐观。

如今,能拯救碧桂园的,只剩下杨国强家族了。

2022年12月底,碧桂园再次调整董事会,两位创业元老退出,公司最高决策层进一步深化杨氏家族成员+职业经理人的结构。几天之后,杨惠妍将减持碧桂园服务的50亿港元,免息、无抵押借给碧桂园。

无论是长痛还是短痛,都只能挺下去。

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